路線価 (2023) 三重県桑名市外堀81-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市外堀８１番３
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円／坪 1平米 6万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桑名市内の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、特に市中心部への接近性が認められる既成住宅地域との価格牽連性が強い。需用者の中心は市内に居住する個人であるが、隣接市町など同一需給圏外からの転入も見られる。平坦な地勢であり、比較的市中心部に近いことから生活利便性が認められ、土地需要は堅調である。土地は標準的な画地規模で１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は主に桑名市内の住宅地域で、特に市中心部近くの住宅地域と価格牽連関係にある。需要者は市内在住の一次取得者が中心になるものと思われる。桑名駅東側の市街地周辺は津波浸水懸念があるものの、商業施設や公共施設等が集積しており、生活利便性に優れるため、市場競争力が高く需要は底堅い。市場での中心価格帯は１７０㎡程度の標準的な土地で１，２００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸共同住宅が見られるものの、標準地は画地規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であると判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域においては、居住の快適性や利便性を指標とした自用目的の取引が中心であり、かつ同一需給圏内の類似地域において代替競争関係の認められる多数の取引事例が得られ適切な要因比較が行えたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺ではアパート等の共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。一方、自己居住目的の取引が一般的であり、需要者は周辺の取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桑名駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市外堀８１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域で用途的に安定しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。市中心部に比較的近く利便性に優れることから、地価は暫く上昇基調にて推移するものと見込まれる。 (2)桑名市中心部の既成住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持で推移するものと思料される。需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、桑名駅周辺や品等の高い住宅地域を中心に土地需要は回復基調にある。 (2)市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、二極化が進む。
地域要因
(1)浸水が懸念される既成住宅地域であるが、中心部に近い生活利便性などから需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。地域要因の特段の変動はない。 (2)市中心部にある既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られない。生活利便性に優れるため、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市外堀８１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,570 円／平米 18万7,020 円／坪
推定価格 平米 坪	7万69 円／平米 23万1,648 円／坪
標準価格 平米 坪	7万492 円／平米 23万3,047 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市外堀８１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,307 円／平米 24万2,353 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,434 円／平米 22万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,397 円／平米 24万2,650 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市外堀８１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,463 円／平米 24万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,245 円／平米 25万2,066 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,342 円／平米 21万2,715 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市外堀８１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万408 円／平米 23万2,769 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,625 円／平米 25万6,628 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,878 円／平米 22万7,711 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情