路線価 (2023) 三重県桑名市新西方4-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市新西方４丁目２８番
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,824 円／坪 1平米 6万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区画整然とした住宅団地を中心とした比較的品等の高い桑名市内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者層を中心とした比較的若い個人であり、隣接市町からの転入も見込まれる。丘陵地の大規模住宅団地郡の一角に存し、商業施設及び病院にも近いことから選好性に優り地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は標準的規模の土地で１４００万～１５００万円程度、新築戸建は供給会社の規模にもよるが３０００万円台後半が中心である。 (2) 同一需給圏は主に桑名市西部を中心とした住宅団地を形成する住宅地域である。需要者は市内在住者の他、他市町からの転入も多い。市西部の丘陵地の大規模住宅団地郡の一角に位置し、大規模商業施設及び病院にも近いことから需要者の選好性は高く、需要は強含みとなっている。取引の中心価格帯は２１０㎡程度の標準的な土地で、１，４００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円台後半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域の住宅団地であることから自用目的での取引が中心であり、コーポなどの賃貸共同住宅建設による収益性からの価値判断は困難であると判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市郊外の住宅団地内の事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求められた。一方で、近隣地域及びその周辺は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域の住宅団地であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから、収益価格は試算しなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	桑名駅西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市新西方４丁目２８番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設に近い住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既に戸建住宅が建ち並ぶことから近隣地域内に特段の変動要因はなく、今後とも閑静な住環境を維持していくものと予測する。住環境に優れた住宅団地であり地価は回復基調にて推移するものと見込まれる。 (2)区画整然とした大規模住宅団地で、生活利便性や住環境に優れるため、今後とも人気の高い住宅地域として推移するものと思料される。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、桑名駅周辺や品等の高い住宅地域を中心に土地需要は回復基調にある。 (2)市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、二極化が進む。
地域要因
(1)周辺では新規の宅地開発が複数行われており、住宅地域としてさらに熟成していくものと考える。地価は上昇傾向にある。 (2)生活利便性や住環境に優れ、選好性が高く、需要は強含んでいる。周辺では大規模病院の開業や新規の宅地開発も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市新西方４丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,507 円／平米 21万9,872 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,216 円／平米 21万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,937 円／平米 21万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	114 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市新西方４丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,059 円／平米 20万8,473 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,311 円／平米 20万9,306 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,925 円／平米 22万1,254 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市新西方４丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,790 円／平米 19万4,360 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,668 円／平米 21万486 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,288 円／平米 20万9,230 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市新西方４丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,540 円／平米 21万63 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,439 円／平米 21万3,035 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,801 円／平米 21万926 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市新西方４丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,677 円／平米 21万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,338 円／平米 25万5,679 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,137 円／平米 20万2,119 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情