路線価 (2023) 三重県桑名市八間通4-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市八間通４番１０外
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円／坪 1平米 9万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、桑名市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は桑名市内を中心とする個人事業者及び法人企業であるが、広域的に事業活動を行う同一需給圏外からの事業者も見られる。桑名駅に近い商業地では、まとまった物件へのマンション需要が見られる。新型コロナの影響が薄れ飲食店街への需要も回復傾向にある。取引総額は規模や業種業態によりさまざまで、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は桑名市の中心市街を形成する普通商業地域とその周辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者が中心とみられるが、マンション適地においてはデベロッパーの参入も認められ、周辺地域において１００戸程度のマンションが建設中である。新型コロナはウィズコロナへ移行し景気の回復が期待されつつあり、地価は緩やかに上昇へと転じている。取引の中心となる価格帯は、取引物件の利用用途・規模等にばらつきがあり見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部や幹線国道に近く、自用の小売店舗、事務所等が多い商業地域である。自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗ビル経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自用目的を前提としたものである。よって近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は桑名駅東方の幹線市道沿いの既成商業地域にあり、周辺地域では貸店舗等の収益物件もみられるため収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準の形成が弱く、収益価格は取引水準に比し低位に試算された。比準価格は、規範性の高い商業地域の取引事例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桑名駅東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市八間通４番１０外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商業地域であり、今後も土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。市中心部に近く、背後の住宅地も広範囲に形成されていることから需要は堅調である。 (2)当該地域は、中小の小売店舗を主体とした商業地域を形成しており、近隣で大型マンションの建設が始まり一層の景観の向上等が期待される。今後の地価は、緩やかに上昇基調で推移するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが見られるが下振れリスクは多い。個人消費も一部で持ち直し。商業地に対する投資マインドは回復している。 (2)桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)新規出店の動きは少ないものの市中心部や主要国道に近いため需要は安定している。周辺ではマンションの建設が進んでいる。 (2)幹線市道沿いに低層店舗が建ち並ぶ既成商業地域にあり、周辺では大型マンションが建築中等景観の向上が進んでいる。地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市八間通４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,309 円／平米 20万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,371 円／平米 22万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,745 円／平米 30万9,921 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市八間通４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,298 円／平米 21万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,427 円／平米 21万2,996 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,731 円／平米 31万6,487 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市八間通４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,228 円／平米 27万5,152 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,644 円／平米 27万6,527 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,753 円／平米 32万6,477 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市八間通４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万879 円／平米 20万1,266 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,606 円／平米 21万281 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,127 円／平米 30万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市八間通４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,702 円／平米 22万7,129 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,396 円／平米 22万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,551 円／平米 30万2,668 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情