路線価 (2023) 三重県桑名市川口町14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市川口町１４番
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	876万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	876万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,354 円／坪 1平米 7万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の商業地域一円、特に桑名駅圏域の商業地との価格牽連性が共い。需要者の中心は市内の事業者又は法人である。新型コロナによる影響は予断を許さないが、業種業態にもよるものの、旧態然とした既成商業地は選好に劣るが、景気は持ち直しており、周辺では新規住宅供給も見られる。取引は規模や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見いだしがたいのが実状である。 (2) 同一需給圏は桑名市の中心市街を形成する普通商業地域とその周辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者やより広域的に事業展開を行う法人であるが、一部のマンション適地にあっては開発業者の参入も見込まれる。新型コロナウィルス感染予防の行動制限がなくなり、個人の消費行動にも持ち直しの動きが見られるなか、需要は様子見状況を脱して回復軌道にある。中心となる価格帯は画地規模により総額の振れが大きい等から一概には把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域状況より店舗兼住宅の収益物件を想定したが、併用用途の賃貸需要は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性を認めた。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域は低層建物が建ち並ぶ既成商業地域で自用物件が中心であることや、借主の支払能力との兼合いもあって賃料設定には限界があることから、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桑名駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店舗、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市川口町１４番
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	25 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地内の既成商業地域。
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧道沿いの飲食店舗や住宅が混在する既成商業地域で、新型コロナの影響による商業性の低下は否めないが、地域状況は現状維持と予測する。先行き不透明であるが景気は持ち直しており、地価は横ばい局面と予測する。 (2)低層建物が集まる既成商業地域であり、変化は少ないと見込まれる。地価動向は桑名駅方面を始めとする上昇機運は特に察知されず、当面の変動は小さいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は微減、高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、持ち直し機運も見られ、不動産市場は選好により二極化している。 (2)人口は約１３万７千人で若干の減少。コロナ禍が長期化するが、マンション需要が旺盛な桑名駅周辺等では地価が上昇している。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はない。新型コロナの影響や旧態然とした既成商業地への需要は弱含み、地価は横ばい気味と分析する。 (2)地域要因に特段の変動はないが、コロナ禍、そして景気の不透明感による出店意欲の慎重さは否めない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市川口町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,702 円／平米 22万7,129 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,396 円／平米 22万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,396 円／平米 22万9,423 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市川口町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,228 円／平米 27万5,152 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,644 円／平米 27万6,527 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,482 円／平米 23万9,625 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市川口町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,911 円／平米 20万7,984 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,079 円／平米 20万1,927 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,125 円／平米 24万5,057 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市川口町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,448 円／平米 16万169 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,184 円／平米 24万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市川口町１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,882 円／平米 26万784 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,645 円／平米 25万6,694 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,169 円／平米 23万5,285 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情