路線価 (2023) 三重県桑名市大字江場字中野722-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	益生駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,330万 円 (947 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (947 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、桑名市やその周辺市町の低層店舗等が建ち並ぶ商業地域をである。特に幹線沿線と価格牽連性が認められる。需要者の中心は桑名市内の個人事業主及び法人事業者を中心に県内外で広域的に事業展開を行っている事業者である。新型コロナの影響から回復傾向にあるが、新規出店は現状見られない。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。 (2) 同一需給圏は桑名市及び隣接市町の商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外の事業者等である。近隣地域は交通量が多い国道沿いの路線商業地域で、新型コロナによる影響も薄れ、客足の流動性や不動産需要は回復傾向にある。取引総額は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、周辺では貸店舗等の収益物件も見られるが、土地所有者による賃貸で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自用目的の取引が中心である。低層店舗を標準としており賃貸による収益力は低いため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は桑名市内の主要道路沿線の商業地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該地域の特性を十分反映したものである。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	益生駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	286.4 坪 (947 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	56 m
奥行き	17 m
面積	950 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通過交通が多い
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売・飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地として熟成しており、今後とも現状を維持すると予測する。新型コロナの影響は弱まり土地需要は徐々に回復しており地価は横ばいないし上昇傾向に転じつつあると予測される。 (2)国道沿いの路線商業地域で、低層店舗地を中心とした利用が継続するものと予測する。交通量の多い地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必要がある。 (2)桑名市の人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数はやや増加している。中心市街地や幹線沿いの商業地では客足が戻りつつあり需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)幹線国道沿いの路線商業地域で交通量は多い。地域要因に変化は見られない。 (2)国道沿いの路線商業地域で土地利用に変化はないが、交通量は多く需要は徐々に回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,298 円／平米 21万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,427 円／平米 21万2,996 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,541 円／平米 18万3,619 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万879 円／平米 20万1,266 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,606 円／平米 21万281 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,179 円／平米 17万9,116 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,309 円／平米 20万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,371 円／平米 22万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,795 円／平米 18万1,152 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,351 円／平米 19万6,214 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,351 円／平米 19万6,214 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,057 円／平米 18万2,018 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,399 円／平米 22万6,127 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,402 円／平米 21万6,219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,378 円／平米 18万3,080 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情