路線価 (2023) 三重県桑名市大字星川字十二850-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
価格時点	2023 年
駅名	星川駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,970万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,970万 円 (409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万346 円／坪 1平米 7万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、桑名市やその周辺市町の店舗等が建ち並ぶ郊外路線商業地域である。特に幹線沿線と価格牽連性が認められる。需要者の中心は桑名市内の個人事業主及び法人事業者を中心に県内外で広域的に事業展開を行っている事業者である。新型コロナの影響から回復にあるが、新規出店は現状見られない。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。 (2) 　同一需給圏は桑名市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は、当地域に地縁性を有する個人事業者や法人、広域的にチェーン展開する事業者等である。桑名市郊外の路線商業地域の中でも繁華性が高い地域で、需要も比較的安定している。景気は持ち直しの動きがみられ、地価は強含みで推移している。取引総額は画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の路線商業地域で、貸店舗等の収益物件も見られるが、土地所有者による賃貸が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　桑名市郊外の路線商業地域で、賃貸経営等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。店舗の賃貸需要の回復がやや遅く、賃料水準が低いため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、桑名市の類似地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	星川駅北西方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	123.7 坪 (409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	比較的交通量が多い国道沿いの路線商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売・飲食店舗等が建ち並ぶ商業地として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。新型コロナの影響は弱まり土地需要の回復が見られることから地価は横ばいから上昇傾向に転ずるものと予測される。 (2)桑名市郊外の路線商業地域で、今後も現状の繁華性を維持するものと予測する。需要は比較的安定している地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万346 円 1平米 7万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必要がある。 (2)市の人口は微減傾向。景気は持ち直しの動きがみられる。市内の商業地の地価は、繁華性の高い地域を中心に、横這いから上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)幹線国道沿いで周辺には大中規模ＳＣを中心に郊外型商業集積地を形成している。地域要因に変化は見られない。 (2)桑名市郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。繁華性のある地域で、需要は安定しており、地価水準は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,399 円／平米 22万6,127 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,402 円／平米 21万6,219 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,831 円／平米 24万779 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,309 円／平米 20万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,371 円／平米 22万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,962 円／平米 23万7,906 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,298 円／平米 21万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,427 円／平米 21万2,996 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,046 円／平米 24万1,490 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,351 円／平米 19万6,214 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,351 円／平米 19万6,214 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,379 円／平米 23万9,285 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字星川字十二８５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,532 円／平米 26万9,545 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,995 円／平米 28万4,299 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,995 円／平米 28万4,299 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情