路線価 (2023) 三重県桑名市大字安永字四区割755-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
価格時点	2023 年
駅名	益生駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (4621 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (4621 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三重県の北勢地域における工業地域である。需要者は県内の中小事業法人を中心として、当該圏域において既に生産或いは物流拠点を有する法人や関連事業法人なども想定される。圏域内においては道路交通網整備が進んでおり、また、企業収益や設備投資は持ち直していることから、工業地需要は回復傾向にある。なお、事業者により工場の立地基準が異なるため、需要の中心となる価格帯は一概に把握できない。 (2) 同一需給圏は桑名市を中心として三重県北勢地域の工業地域一円において広く形成される。主たる需要者は工場用地を取得する目的の三重県内に所在する法人のほか、画地規模に応じて圏域外からの需要も想定される。市中心部等への接近性に優れた内陸型工業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響が落ち着きを見せる中、需要は底堅く地価は強含み傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により差が大きく一定ではないため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自社の工場が多い地域であり、賃貸事例を見いだせず、賃料水準が把握できないことから、収益価格は試算しなかった。一方、自用目的の工場用地の取引において、需要者は他の工業地の取引価格の水準等を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域においては自用の工場等の建設を目的とする土地取引が支配的であることから、賃貸市場は未成熟であり規範性を有する適切な賃貸事例の収集等が困難で収益価格の試算はできなかった。一方、広範囲に同一需給圏内の類似地域から代替競争関係にある適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	益生駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	1397.8 坪 (4621 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、作業所が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	50 m
面積	4500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住宅地域に隣接する工業地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、工業地域としての発展的動向はない。周辺には一般住宅も多く、将来的には住宅地へ移行するなど、土地利用の変化が予測される。 (2)周辺には戸建住宅が多く見られる市中心部に近い立地であることから、将来的には住宅地等への移行も予測される。新型コロナウイルス感染症の落ち着きから地価は暫く回復基調が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新規投資は新型コロナの影響により一時的に停滞したが、道路交通網の整備が進み、物流施設用地を中心に需要は回復しつつある。 (2)新型コロナの影響は落ち着きつつあり、土地需要は回復基調となっている。特に道路交通網への接近性に優れた工業地域における土地需要が強い。
地域要因
(1)市中心部に近い工業地域であり、将来は住宅地への移行が想定される。新型コロナの影響は落ち着き、需要は回復しつつある。 (2)街路幅員が狭く、物流系需用は弱いと考えるが、市中心部への接近性から需用は認められ、地価は上昇傾向へと転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,239 円／平米 9万52 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,791 円／平米 9万8,489 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,172 円／平米 10万6,361 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,242 円／平米 11万3,204 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,970 円／平米 10万8,999 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,773 円／平米 10万8,348 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,249 円／平米 11万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,503 円／平米 12万679 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,551 円／平米 11万920 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,318 円／平米 9万313 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,810 円／平米 9万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,003 円／平米 10万2,496 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情