路線価 (2023) 三重県桑名市大字桑部字松ケ下1048-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
価格時点	2023 年
駅名	蓮花寺駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9,970万 円 (4554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	9,970万 円 (4554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄名古屋線沿線で桑名市及び隣接市町の工業地域。需要者の中心は圏内の事業者が多いが、広く三重県や東海地方などの広範囲を活動領域とする工業者や物流事業者などの需要もある。目先の地域経済には起伏があるが、回復を期待する事業者の事業マインドは根強い。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。 (2) 同一需給圏の範囲は、三重県北勢地域を中心とした工業地域で愛知県と岐阜県の隣接部の工業地域に存する圏域も一部含む。需要者の中心は、県内外の法人事業者である。高速道路ＩＣ周辺の流通業務用地の土地需要は強く、既存の工業地の土地需要は同業者間の取引等が中心であるが地価は前者の影響を受けている。工場地等の取引では規模が大きい場合、総額が割安になる傾向が見られ取引総額は規模により異なり、取引の中心となる価格帯の把握は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸による工場経営はほとんど見られない地域であるため、収益価格は試算しない。本地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、生産や流通の合理性を重視する工業地域に所在して、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は大中規模の工場が立地する桑名市内陸部の工業地域で、自用目的での取引が主である。一方、標準地は比較的規模の大きな自社工場であり、大中規模の倉庫・工場等の賃貸市場の形成は困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、規範性の高い取引事例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	蓮花寺駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	1377.5 坪 (4554 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場のほか一般住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
標準地の範囲
東	25 m
西	500 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	大中規模工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	90 m
面積	4500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流施設需要などを中心として工業地需要は回復基調にあり、今後の地価は底堅く推移すると予測する。 (2)当該地域は、内陸型の工業地域で土地利用は安定しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。今後の地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)政府の事業支援、金利の低下等を背景に、消費者物価の上昇や円安の進展等のマイナス要因もあるが、総合的な地域経済は回復方向にある。 (2)桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)周辺地域では自動車交通網の整備が進んでおり、交通利便性や周辺地域環境如何により土地選別が進んでいる。 (2)既存の内陸型工業地域で、地域要因に特段大きな変動はないものの、流通業務工業地の需要の強さの影響もあり、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)形状の劣位性は認められるが、市場競争力に影響を与えるまでには至らず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名郡木曽岬町
地域	三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,158 円／平米 5万6,724 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,486 円／平米 5万1,197 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,544 円／平米 9万7,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,332 円／平米 8万7,054 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,267 円／平米 6万391 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,599 円／平米 6万1,488 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,191 円／平米 7万6,669 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県桑名市大字桑部字松ケ下１０４８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,911 円／平米 6万2,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,489 円／平米 6万1,125 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,574 円／平米 7万1,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情