土地路線価格
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路線価 (2023) 岩手県盛岡市上田2-322-36 坪・平米

2023
路 線 価
岩手県 盛岡市
岩手県盛岡市上田2丁目322番36 (盛岡)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域)
  • 盛岡駅 から 2300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
18万1,830
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 岩手県 盛岡市岩手県盛岡市上田2丁目322番36
価格時点 2023
駅名 盛岡駅 から 2300m
路線価
1坪当たり 1坪 18万1,830
1平米当たり 1平米 5万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,690万
(241 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 23万1,420
1平米 7万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,690万
(241 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 23万1,420 円/坪
1平米 7万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市中心部周辺の住宅地域一円で、特に梨木町、名須川町、高松地区と代替性が高い。需要者の中心は市内居住者及び市内通勤者である。近隣地域周辺は国立大学等の高等教育機関や総合病院が立地する文教エリアで、生活利便性も良好で、土地需要は堅調である。取引の中心価格帯は、土地は土地200㎡程度で総額1,500万円~2,000万円台、新築の戸建物件は4,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は盛岡市中心部周辺の価格水準の高い住宅地域一円。需要者は盛岡市内居住者のうち所得水準の比較的高い層が中心である。開発余地が少ないため供給は既存の宅地が中心。周辺に国立大学等の高等教育機関や総合病院が立地する文教エリアで、バス便も多く市内中心部への利便性も良好で、閑静な住宅地域としての根強い需要を維持している。土地は総額1500万円~2000万円台、新築の戸建物件は4,000万円程度が取引の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはマンション、アパート等の共同住宅も見られることから収益価格を試算したものの、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、需要者においては自用目的での取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 収益価格については周辺に大学が立地する関係で学生向けアパートも多く、一定の賃料水準が形成されている状況を反映して試算された。一方で市場における不動産取引は住宅取得を目的とするものが中心で、標準地は居住の快適性や利便性に着目して価格が形成されている。従って、収益価格は参考に留め、複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って試算された比準価格をもって、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 盛岡駅北東方
距離 2300 m
土地の状態
土地面積 72.9 坪 (241 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 盛岡市岩手県盛岡市上田2丁目322番36
標準地の範囲
30 m
西 50 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 20 m
面積 240 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 周辺には教育機関や総合病院が立地
街路 基準方位北、4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の戸建住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められず、現状の土地利用状況を維持すると予測する。周辺道路の系統・連続性が劣るものの生活利便性が良好であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(2)当該地域は市街地外縁の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められないことから当面現状を維持するものの、生活利便性が良好で安定的な需要があることから、地価も上昇傾向で推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 23万1,420
1平米 7万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 23万1,420
1平米 7万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 23万1,420
1平米 7万
前年から次年への変動率 1.2 %
2022年
1坪 22万8,775
1平米 6万9,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 23万1,420
1平米 7万
前年から次年への変動率 1.2 %
2019年
1坪 22万8,775
1平米 6万9,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)盛岡市の人口は微減傾向、住宅着工戸数も減少の傾向にある。一方で、新規の住宅需要が増加しつつあり、宅地開発が多くみられる。

(2)盛岡市の人口は、東日本大震災後、被災者の転入による増加があったが再び30万人を割り、微減傾向で推移している。

地域要因
(1)街路条件がやや劣るものの、生活利便性の高い住宅地域で土地需要は安定的であり、地価は上昇傾向である。

(2)生活利便性と良好な住環境を兼ね備えた住宅地域で開発の余地が少ないため希少性が高く、根強い需要を維持しつつ、地価は上昇傾向である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)南西向き道路で競争力を維持している。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 盛公(住)
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 岩手県
市区町村 盛岡市
地域 岩手県盛岡市上田2丁目322番36
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万7,791 円/平米
25万7,177 円/坪
推定価格 平米
7万6,647 円/平米
25万3,395 円/坪
標準価格 平米
6万8,619 円/平米
22万6,854 円/坪
査定価格 平米
7万 円/平米
23万1,420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 盛公(住)
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 岩手県
市区町村 盛岡市
地域 岩手県盛岡市上田2丁目322番36
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万6,990 円/平米
22万1,469 円/坪
推定価格 平米
6万5,676 円/平米
21万7,125 円/坪
標準価格 平米
6万8,413 円/平米
22万6,173 円/坪
査定価格 平米
6万9,800 円/平米
23万759 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 盛公(住)
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 岩手県
市区町村 盛岡市
地域 岩手県盛岡市上田2丁目322番36
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万7,554 円/平米
25万6,394 円/坪
推定価格 平米
7万6,718 円/平米
25万3,630 円/坪
標準価格 平米
6万8,498 円/平米
22万6,454 円/坪
査定価格 平米
6万9,900 円/平米
23万1,089 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 盛公(住)
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 岩手県
市区町村 盛岡市
地域 岩手県盛岡市上田2丁目322番36
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万6,706 円/平米
25万3,590 円/坪
推定価格 平米
7万7,090 円/平米
25万4,860 円/坪
標準価格 平米
6万8,769 円/平米
22万7,350 円/坪
査定価格 平米
7万100 円/平米
23万1,751 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 盛公(住)
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 岩手県
市区町村 盛岡市
地域 岩手県盛岡市上田2丁目322番36
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万7,774 円/平米
25万7,121 円/坪
推定価格 平米
7万8,857 円/平米
26万701 円/坪
標準価格 平米
6万8,691 円/平米
22万7,092 円/坪
査定価格 平米
7万100 円/平米
23万1,751 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 居住誘導区域
特別な事情
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