路線価 (2023) 三重県名張市桔梗が丘3町4街区6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 名張市三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
価格時点	2023 年
駅名	桔梗が丘駅 から 960m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	929万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	929万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名張市内の区画整然とした住宅地域で、市内の居住者が需要の中心で伊賀市からの転入者もみられる。市内の人口減少や宅地の供給過剰が続き、当団地内には空家も多い。駅前商業施設の閉店もあって利便性が低下した。新型コロナ感染症の影響等から需要の減少が続き、業者の転売目的による安価な取引も多いようである。規模や道路との高低差等によるバラツキはあるが、２２０㎡程度の画地で概ね９００万円から１０００万円程度が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は名張市及び伊賀市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内居住者が中心で、市外からの転入者も見られる。区劃整然とした閑静な住宅地であるが、高低差のある地形や駅前商業施設の撤退もあり、新興住宅地との選好性では劣り、需要はやや弱く、地価の下落傾向は微減ではあるが続いている。土地取引は、２２０㎡程度の標準規模で９００～９５０万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ早い時期に開発された大規模住宅団地で原価法は適用できず、標準地の規模等からアパート経営を想定するのは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は近くの住宅団地内における時点の比較的新しい事例から試算した価格で、事例資料としての類似性が高く試算値間の開きも小さく、市場の実態を反映する価格が試算できていると考える。よって市場性を反映する比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内にあり、市内賃貸市場の動向等に鑑みて、賃貸住宅の想定が経済合理性の観点から非現実的であるため収益価格は試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、同一団地を中心に市内住宅団地の信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桔梗が丘駅北東方
距離	960 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名張市三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ大規模住宅団地として熟成しており駅前商業施設の閉店や新型コロナウイルス感染症の影響を受けて減少傾向にあった土地需要も徐々に回復しており今後も回復傾向が続いていくと予測する。 (2)熟成の進む大規模住宅団地で、大きな変動要因は見込まれず、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性に優れる他の団地との競争では劣り、需要はやや弱い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口減少、高齢化率の上昇、新型コロナ感染症の影響でアパートの空室増加がみられる。利便性の良好な一部地域を除いて地価は下落傾向にある。 (2)県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住宅投資は持ち直しの兆しが見られる。名張市の人口は県平均を上回るペースで減少し、高齢化率も高い。
地域要因
(1)当団地内は街路との高低差や画地規模のばらつきがやや大きいが、近隣地域の画地規模は標準的で平坦地勢にあり、比較的需要の安定した地域である。 (2)地域内に特段の変動要因はない。需要は回復傾向にあるものの、やや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,282 円／平米 15万6,314 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,568 円／平米 14万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,493 円／平米 13万7,176 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,076 円／平米 13万9,103 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,872 円／平米 13万1,817 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,012 円／平米 14万2,198 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,620 円／平米 13万984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万516 円／平米 13万3,946 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,286 円／平米 14万3,104 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市桔梗が丘３番町４街区６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,613 円／平米 15万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,822 円／平米 14万1,570 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,575 円／平米 13万7,447 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情