路線価 (2023) 三重県名張市蔵持町原出1705-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 名張市三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
価格時点	2023 年
駅名	桔梗が丘駅 から 820m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (1693 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (1693 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名張市内の路線商業地域である。需要者は全国展開する大手物販・飲食事業者が中心となる。市内において路線商業地域間の競合は激しいが、近隣地域は新規出店や国道沿いからの移転などで店舗の集積が進んでおり、市内では最も繁華性の高い地域の１つであるため、需要は強い。土地の取引は規模のばらつきが大きく取引価格も同様であることから、中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は概ね名張市及び周辺市を範囲とする商業地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者あるいは広域展開する企業である。標準地周辺は徐々に店舗の集積が進んでおり、土地需要の比較的見込める地域である。市場の価格帯は業種などにより引き合いのある敷地規模が異なり、中心的な価格帯は一概には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大型商業施設が集積する繁華性の高い商業地域であるが、土地建物の取引は自用目的のものが主で、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。賃貸による収益性が土地取引の指標としてあまり考慮されず、よって収益価格は規範性が劣るので参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本近隣地域は店舗等が見られる商業地域であるが、土地については収益性に基づく価格が市場価値として定着するには至っておらず、また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。よって取引市場の動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桔梗が丘駅南方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	512.1 坪 (1693 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が増えつつある商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名張市三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	450 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	38 m
面積	1700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１６５号背後で市中心部を縦貫する準幹線道路沿いの商業地域であり、当分は現状を維持すると予測する。店舗の新規進出や移転により繁華性が高まっているため需要は強く、地価は今後も安定的と予測する。 (2)店舗の集積が徐々に進展している商業地域であり、当面現況用途で地域推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)名張市の人口減少と高齢化は三重県の平均を上回っており、地価は一部で上昇・横ばいの地点はあるものの、全般的に下落が続いている。 (2)名張市の人口は減少傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。
地域要因
(1)準幹線道路沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に特段の変動要因はない。需要は強く、地価は安定的である。 (2)店舗等の集積が徐々に進展し繁華性が比較的高い地域で、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,384 円／平米 15万40 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,248 円／平米 14万9,590 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,058 円／平米 14万5,656 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,453 円／平米 16万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,347 円／平米 17万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,571 円／平米 16万3,882 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,233 円／平米 13万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,480 円／平米 14万7,051 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,269 円／平米 15万6,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県名張市蔵持町原出１７０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,024 円／平米 12万5,707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,784 円／平米 13万8,138 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,916 円／平米 15万1,798 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情