路線価 (2023) 三重県尾鷲市瀬木山町384-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 尾鷲市三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
価格時点	2023 年
駅名	尾鷲駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	634万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	634万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾鷲市を中心として周辺市町の戸建住宅地域を主体とする。需要者は主として当該圏域内の住宅取得目的の個人であるが、高齢過疎化が進行しているほか津波懸念があり低地帯を敬遠して高台を選好する傾向があり土地需要に偏重が見られる。土地は６００万円～７００万円程度が需要の中心と見られるが、新築戸建物件はほとんどなく土地建物総額としての価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は尾鷲市街地を中心に周辺市町を含む住宅地域。主な需要者は当圏域に地縁のある個人であり、その他の転入者は少ない。尾鷲市街地では地域経済の減退が継続し、若者離れが進んでいるため、住宅地需要は全般的に弱含みの状況が続いている。当該市場における土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により大きく異なるが、中規模既成住宅地の場合、概ね５００万円～８００万円の範囲と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近くに店舗が見られる市中心部の住宅地で自用目的の取引が主体であり、周辺にアパート等の収益を目的とした物件が見られないため収益還元法は適用できない。需要者が自用目的で居住の快適性を重視して取引市場における相場を検討して取引を行うことから市場性を反映した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は自用の一般住宅を主体とする地域に存し、画地規模の面からも賃貸アパート等の建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、規範性が高い類似住宅地の取引事例に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾鷲駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い旧街道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾鷲市三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地として熟成しているほか周辺に店舗が見られるが人口減による需要減退が続いており当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (2)旧来の住宅地域であり、尾鷲市街地全般が活気を失っているため、当面の地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尾鷲市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率は約４４％。土地取引件数はほぼ横ばいで住宅地開発は近年では少ない状態が続いている。 (2)新型コロナの影響は脱しつつあるが、熊野尾鷲道路の全線開通による流入減少が市街地等の衰退を助長しており、市内の土地需要は低迷が続いている。
地域要因
(1)戸建住宅地域として熟成しており地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地域要因に特別の変動はないが、尾鷲市街地全般の不動産市況が低迷しており、土地需要は減退傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,035 円／平米 8万9,378 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,629 円／平米 8万8,035 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,853 円／平米 8万5,470 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,638 円／平米 4万8,393 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,272 円／平米 4万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,823 円／平米 5万2,311 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,099 円／平米 4万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,475 円／平米 5万4,466 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,211 円／平米 9万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,142 円／平米 7万6,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,409 円／平米 7万4,084 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,204 円／平米 6万182 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,797 円／平米 7万8,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,018 円／平米 8万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,250 円／平米 9万3,395 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情