路線価 (2023) 三重県尾鷲市末広町1057-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 尾鷲市三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
価格時点	2023 年
駅名	尾鷲駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	636万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	635万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,887 円／坪 1平米 5万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尾鷲市及び周辺市町の店舗、事務所が多い商業地域を主体とする。需要者の中心は当該圏域内の法人・個人事業主である。東紀州地域における全般的な高齢過疎化の現状から売上高が低迷し新型コロナの影響もあり需要回復に時間がかかっている。土地は１２０㎡程度の標準的なもので６００万円～７００万円程度が需要の中心とみられるが、土地建物の総額は規模によって大きく異なることから中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は尾鷲市の幹線道路沿いを中心に周辺市町を含む商業地域。主な需要者は地元中小事業者や広域的に事業展開している法人である。近年は紀勢自動車道により観光面で恩恵を受けてきたが、熊野尾鷲道路の全線開通に伴い他の幹線道路等の交通量が減少しており、沿道店舗の集客力低下が見受けられる。なお、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線国道沿いの店舗等が建ち並ぶ路線商業地であり賃貸用建物を想定して収益価格を試算したが売上高の低迷を反映して賃料水準が低廉化する状態が長期化しており当該価格が低位となった。需要者のほとんどが自用目的で取引市場における相場動向に着目して取引を行うことから、市場性を反映した比準価格が最も説得力があるものと考えられるため、当該価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一路線沿い等の類似性の高い不動産の現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺では一部に賃貸物件も見受けられるが、賃貸用建物の建築を前提とした土地取引は殆どないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾鷲駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗兼住宅、事務所が連坦する沿道商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尾鷲市三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	8 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地で近くに大規模店舗が見られるものの高齢過疎化の進行で顧客の減少が著しくやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (2)熊野尾鷲道路の全線開通に伴い国道４２号等の交通量が減少しており、当面は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,887 円 1平米 5万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尾鷲市は全般的に高齢過疎化で商業が衰退しており空店舗が目立ち新規出店はほとんどなく、観光客の減少している。 (2)新型コロナの影響は脱しつつあるが、熊野尾鷲道路の全線開通による流入減少が市街地等の衰退を助長しており、市内の土地需要は低迷が続いている。
地域要因
(1)幹線国道沿いの路線商業地域として熟成しており地域要因の特段の変動は見られない。 (2)土地利用に特別の変化はないが、熊野尾鷲道路の全線開通により近隣地域の交通量が減少している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,592 円／平米 9万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,923 円／平米 15万8,433 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,130 円／平米 17万5,648 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,403 円／平米 11万3,736 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,827 円／平米 18万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万719 円／平米 16万7,677 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,201 円／平米 12万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,269 円／平米 11万9,905 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,123 円／平米 19万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	尾鷲市
地域	三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,384 円／平米 10万3,756 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,967 円／平米 11万5,601 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,820 円／平米 17万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	北牟婁郡紀北町
地域	三重県尾鷲市末広町１０５７番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,721 円／平米 8万5,034 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,267 円／平米 11万9,899 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,570 円／平米 17万7,102 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情