路線価 (2023) 三重県亀山市みずほ台1-291 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 亀山市三重県亀山市みずほ台１番２９１
価格時点	2023 年
駅名	井田川駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	888万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	888万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は亀山市及び鈴鹿市周辺部の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるが、圏外からの転入も考えられる。みずほ台、みずきが丘、みどり町などの大規模住宅団地や当該団地周辺の小規模開発地の需要は安定的である。当該地域も需要は堅調で、周辺では大型商業施設の計画も進んでおり更に利便性が向上するものと思料する。土地は標準的面積で約８５０万円～９００万円程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (2) 同一需給圏は亀山市を中心に隣接する鈴鹿市も含めた戸建住宅地域である。需要者は亀山市の居住者を中心として、隣接市町からの転入も見られる。亀山市内では、北東部の大規模住宅団地の需要が多く中古建物付での取引も堅調である。当該住宅団地周辺ではここ数年にわたり中小規模の開発による住宅地供給が継続しており需要は強い。当該地域も需要は安定している。土地は標準的な面積で８５０万円～９５０万円程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、画地規模からも共同住宅等を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。戸建住宅地域においては、需要者は居住の快適性や利便性を重視し、類似地域での取引価格水準を検討するものと考える。比準価格は類似性の高い取引事例から求めており規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 快適性を重視する住宅地域であることから、需要者は類似地域での取引価格を検討して意思決定するものと考える。当該地域は戸建住宅を主体とする住宅団地であり、自用目的の取引が支配的で事業収支の観点から共同住宅を想定することは非合理的であり、収益価格は試算しない。よって、類似地域における取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	井田川駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀山市三重県亀山市みずほ台１番２９１
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	90 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地に開発された大規模住宅団地であり、住環境が良好な住宅地域である。需要は安定的で高値での取引も見られる。周辺では大型商業施設の計画も進んでおり更に利便性が向上するものと思料する。 (2)当市北東部に位置する大規模住宅団地内の戸建住宅地域である。当該団地の需要は強く取引価格は上昇傾向にある。周辺では新たな大型商業施設の立地もあり生活利便性が良好であるため今後も安定的な需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)従来より人気の高い住宅団地やその周辺の開発住宅地域は取引が多く需要は安定している。郊外の集落地域などの利便性の劣る住宅地の需要は弱い。 (2)市内では住環境良好な大規模住宅団地の引き合いは多く、小規模開発による住宅地需要も堅調に推移している。利便性に劣る住宅地域等の需要は弱い。
地域要因
(1)亀山市北東部の人気のある大規模住宅団地であり、需要は堅調で、高値での取引も見られる。今後も現状での推移を見込む。 (2)周辺には複数の商業施設があり生活利便性が良好な住宅団地として需要が強く地価もやや上昇傾向にある。地域内に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市みずほ台１番２９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,216 円／平米 13万6,260 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,332 円／平米 13万32 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,371 円／平米 13万161 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市みずほ台１番２９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,605 円／平米 12万4,322 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,307 円／平米 12万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,562 円／平米 13万792 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市みずほ台１番２９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,056 円／平米 12万9,119 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,056 円／平米 12万9,119 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,213 円／平米 12万9,638 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市みずほ台１番２９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万237 円／平米 9万9,964 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,664 円／平米 11万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,446 円／平米 12万3,796 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情