路線価 (2023) 三重県鳥羽市小浜町字カウジ村300-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 鳥羽市三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
価格時点	2023 年
駅名	鳥羽駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	488万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	488万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円／坪 1平米 2万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳥羽市及び隣接する伊勢市にかけての住宅地域である。需要者は、鳥羽市内の居住者が中心と判断される。鳥羽市市街地方面との関係位置が比較的良好な整然とした住宅地域として一定の需要はあると思われるが、近年は津波浸水が予測される低地は敬遠される傾向にあることから、新規需要は弱含みが続いていると判断される。市場において中心となる価格帯は、標準的面積１８０㎡で５００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は鳥羽市内住宅地域が所在する圏域と判断した。典型的な需要者は当市居住者であり、地縁性を有する個人が多い。市街地に近いが、沿岸部付近で津波懸念の市場性減退が続いている。高台住宅エリアとの競合では劣勢であり、過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟って、需要は弱含み状態が続いている。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で総額５００万円内外と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 昭和５０年中頃に開発された既成住宅地域として原価法は適用できず、対象不動産は戸建住宅向きの画地条件であるため収益還元法の適用は割愛したものである。鳥羽市における不動産取引は少ないながらも、類似性の強い取引事例を採用して試算された比準価格は、当該方面の市場動向を反映して説得力は高いと判断される。従って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は成熟した住宅団地。自用目的の取引が殆どであり、市場は取引価格を指標とする。比準価格は当市内の競合関係が強い住宅団地の取引を中心にして試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、画地規模による経済合理性もあって試算していない。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥羽駅西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥羽市三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳥羽市市街地方面との関係位置は比較的良好な地域であり、津波による浸水が懸念されるものの、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)近隣地域は市街地に近い成熟した住宅団地。一定の住環境は維持されているが、人口減や津波懸念等に伴う市場性の減退から、当面需要は現況のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和されるなど景気は持ち直しつつある。ウクライナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価が上昇している。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産市場弱含み推移。
地域要因
(1)土地利用に特に変化はないが、津波浸水が予測される低地のため、相対的な地位が低下している。 (2)市街地に近く、一定の住環境は維持されている。人口動態や津波懸念の市場性等から、要因に殆ど変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,889 円／平米 10万8,731 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,363 円／平米 10万6,992 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,265 円／平米 9万3,444 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,451 円／平米 7万917 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,431 円／平米 9万687 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,970 円／平米 8万9,163 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,939 円／平米 8万5,754 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,861 円／平米 9万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字カウジ村３００番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,498 円／平米 7万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,761 円／平米 8万1,860 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,074 円／平米 9万2,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情