路線価 (2023) 三重県鳥羽市安楽島町字浦西758 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 鳥羽市三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
価格時点	2023 年
駅名	志摩赤崎駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	220万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	220万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円／坪 1平米 1万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の沿岸部を中心とする集落地域。需要者は当該地域に地縁のある個人が主であり、その他の転入者は殆どない。当圏域では過疎化や少子高齢化が著しいため、土地利用の変化は殆どなく、衰退傾向が継続している。特に沿岸部では津波懸念が根強く、土地需要は非常に乏しい状況にある。なお、当該市場における土地取引は少なく、取引される規模等もまちまちのため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の集落地域であり、沿岸部に近いエリアとの代替競争関係が強い。需要者の中心は当該圏域に地縁性を有する個人であり、外部からの転入は期待しがたい。狭い街路沿いに古い建物が密集する漁村集落地域であり、津波懸念と市場の限定から流動性は低下している。過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟って、需要の弱い状態が続く。土地取引自体乏しく、恣意性を含むものが多く、需要の中心価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は旧来の漁村集落であり、共同住宅等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、鳥羽市内の取引事例はやや不足したものの、代替競争関係が強い住宅地の現実の取引価格に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は漁村集落地域。賃貸住宅はみられず、賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算していない。一方、比準価格は範囲を広域的に広げ、接近性に恵まれたものや津波懸念に対する市場性減価が同程度の取引を中心にして比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、説得力がある。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志摩赤崎駅東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	海岸部に接近した漁村の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥羽市三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸間近の漁村集落で津波懸念が強く、産業低迷や高齢化進展と相まって、今後とも衰退傾向が継続するものと予測する。 (2)近隣地域は沿岸部に近い漁村集落地域。津波による自然災害不安が根強く、過疎高齢化や地域経済の停滞も相俟って、市場性の減退が続くと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の観光客数には持ち直し傾向が見られるものの、市街地等の賑わいは乏しく、不動産市場に改善傾向は殆ど見られない。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産市場弱含み推移。
地域要因
(1)近隣地域に特別の変化はないが、海岸間近の漁村集落であり、津波懸念や高齢化が著しい。 (2)沿岸部に近い漁村集落で変動要因はない。土地需要は限定的要因が強く、流動性が低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,479 円／平米 5万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,248 円／平米 5万3,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,190 円／平米 3万6,994 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,494 円／平米 3万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,439 円／平米 4万1,123 円／坪
標準価格 平米 坪	1万705 円／平米 3万5,391 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万786 円／平米 3万5,659 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,988 円／平米 4万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万503 円／平米 3万4,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,378 円／平米 2万4,392 円／坪
推定価格 平米 坪	7,394 円／平米 2万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	1万763 円／平米 3万5,582 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県鳥羽市安楽島町字浦西７５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,904 円／平米 3万9,355 円／坪
標準価格 平米 坪	1万657 円／平米 3万5,232 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情