路線価 (2023) 三重県鳥羽市小浜町字新吾谷272-46外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 鳥羽市三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
価格時点	2023 年
駅名	鳥羽駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,590万 円 (1324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,590万 円 (1324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円／坪 1平米 2万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢・志摩地区の観光ゾーンを中心とする商業地域。主な需要者は県内外のホテル等の事業者である。当圏域では同業者間における競合が厳しい中、新型コロナの騒動により宿泊客数が低調に推移してきたため、直近の観光客数は回復傾向を示しているものの、低廉な取引も散見されるなど土地需要は逼迫した状況にある。なお、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は鳥羽市をはじめとする伊勢志摩エリア一円の商業地域と判断した。需要者は当該圏域に地縁性のあるホテル事業者が中心だが、広域的に考えられる。温泉街として成熟し、閉鎖ホテルもみられる。観光宿泊者数は回復傾向も動きが弱い。又、物価高騰による個人消費停滞など先行き不透明感があり、需要は低下している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、個別性が強いことから、需要の中心価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、鳥羽市内を中心とする価格牽連性の強い不動産の現実の取引価格に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺は宿泊施設が建ち並ぶ地域で、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は成熟した温泉街である。自用目的の取引が支配的であり、市場特性は取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は当市内や競合関係が強いエリアの取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。収益価格は賃貸市場の成熟度から低位に試算された。したがって、市場に最も適合する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥羽駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	400.5 坪 (1324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	旅館
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ホテル、民宿等が建ち並ぶ海岸沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥羽市三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	ホテル用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	45 m
面積	1350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宿泊施設が建ち並ぶ商業地域であり、事業悪化による低廉譲渡が見受けられるが、新規観光施設の計画もあり、今後の需要改善が期待される。 (2)温泉街として成熟し、閉鎖ホテルもみられる。観光宿泊者数は回復傾向も動きが弱く、当面需要は現況のまま弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	ホテル用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の観光客数には持ち直し傾向が見られるものの、市街地等の賑わいは乏しく、不動産市場に改善傾向は殆ど見られない。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産市場弱含み推移。
地域要因
(1)近隣地域周辺においては、近年低廉譲渡された土地等に、新しい観光関連施設の計画が見られる状況である。 (2)成熟した温泉街であり、閉鎖ホテルもみられる。先行き不透明感もあり、需要が低下している。周辺地域に新規出店計画がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,399 円／平米 3万1,073 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,478 円／平米 8万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,478 円／平米 8万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,873 円／平米 2万9,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,187 円／平米 9万3,186 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,187 円／平米 9万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,389 円／平米 4万4,264 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,719 円／平米 8万1,721 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,588 円／平米 9万1,206 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,873 円／平米 8万5,536 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,511 円／平米 8万4,339 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,568 円／平米 9万4,446 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,365 円／平米 7万633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万942 円／平米 6万9,234 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,197 円／平米 8万9,913 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情