路線価 (2023) 三重県熊野市有馬町字前ノ田961-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 熊野市三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
価格時点	2023 年
駅名	有井駅 から 180m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	229万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	229万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊野市を中心として周辺市町の戸建住宅地域を主体とする。需要者は主として当該圏域内の住宅取得目的の個人であるが、高齢過疎化が進行しているほか沿岸部においては津波懸念があり低地帯を敬遠して高台や内陸部を選好する傾向があり土地需要に偏重が見られる。土地は２００万円～３００万円程度が需要の中心と見られるが、新築戸建物件はほとんどなく土地建物総額としての価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は熊野市を中心として隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者は熊野市内の在住者が大半を占め、市外からの転入は少ない。市郊外の既成住宅地域は、人口流出や高齢化による地域の衰退傾向により、需要は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は１２０㎡が標準で、２００万円～３００万円程度と把握されるが、取引自体が少なく規模等により一定していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線市道沿いの戸建住宅地で自用目的の取引が主体であり、小規模な画地では経済合理的なアパート等の収益を目的とした物件を想定できないため収益還元法は適用できない。需要者が自用目的で居住の快適性を重視して取引市場における相場を検討して取引を行うことから市場性を反映した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は市郊外の既成住宅地域として、自己利用目的での取引がほとんどである。賃貸物件は認められない上、画地規模も小さく賃貸住宅の想定が非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争関係にある同一需給圏内の複数の取引事例から査定しており、市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	有井駅北方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊野市三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地として熟成しており周辺の土地利用に特段の変化は見られないが、人口減による需要減退が続いており当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (2)市郊外の一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、土地利用に変化はない。人口の減少や高齢化等から地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊野市の人口は減少傾向が著しく高齢化率は約４５％。土地取引件数は減少傾向で住宅地開発は久生屋町、金山町などで小規模なものが見られる程度。 (2)熊野市は人口減、過疎化・少子高齢化、地域経済の停滞等から不動産需給は先細り傾向で、地価下落傾向は継続するが、縮小幅はやや縮小する。
地域要因
(1)戸建住宅地域として熟成しており地域要因に特段の変動は見られない。 (2)市郊外の熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。需要は弱含みで、地価の下落傾向は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,912 円／平米 4万9,299 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,733 円／平米 4万8,707 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,514 円／平米 6万4,513 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,223 円／平米 4万409 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,168 円／平米 5万6,757 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,290 円／平米 6万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,057 円／平米 7万6,226 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,734 円／平米 7万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,734 円／平米 7万5,159 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,987 円／平米 6万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,092 円／平米 7万3,036 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,449 円／平米 7万910 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市有馬町字前ノ田９６１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,408 円／平米 5万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,441 円／平米 5万4,354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,928 円／平米 6万5,882 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情