路線価 (2023) 三重県熊野市井戸町字井土339-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 熊野市三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
価格時点	2023 年
駅名	熊野市駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	590万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	590万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊野市及び周辺市町の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域を主体とする。需要者の中心は当該圏域内の法人・個人事業主である。東紀州地域における全般的な高齢過疎化の現状から売上高が低迷し新型コロナの影響もあり需要回復に時間がかかっている。土地は１５０㎡程度の標準的なもので５００万円～７００万円程度が需要の中心とみられるが、土地建物の総額は規模によって大きく異なることから中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は熊野市を中心として広域的に東紀州地域全般の商業地域である。需要者は、当該圏域に地縁性がある事業者が中心である。背後地の人口減少が継続し、地域経済においても停滞傾向で、需要が弱い状況が継続している。市場での中心価格帯は、画地規模により幅があるが、土地は１５０㎡が標準で、５００万円～７００万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等が建ち並ぶ市中心部の商業地であり賃貸用建物を想定して収益価格を試算したが売上高の低迷を反映して賃料水準が低廉化する状態が長期化しており当該価格が低位となった。需要者のほとんどが自用目的で取引市場における相場動向に着目して取引を行うことから、市場性を反映した比準価格が最も説得力があるものと考えられるため、当該価格を重視し収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己業務用の取引が支配的な地域で、新規賃貸物件の供給は見られず、もっぱら比準価格の観点から価格が形成され、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。比準価格は、熊野市内のみでは適切な取引事例が少なく、隣接する尾鷲市の取引事例も含めて試算したが、市場の実態を反映した価格が求められた。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊野市駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	官公署、小売店舗、飲食店等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊野市三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	145 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商業地で周辺に大規模店舗が見られるが高齢過疎化の進行で顧客の減少が著しくやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (2)熊野市中心部で幹線沿いの既成商業地域であるが、過疎化、高齢化により背後地の人口減少が継続している。地域経済も需要低下傾向が継続し、地価の下落傾向も継続している。今後も、この傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊野市の商業地は駅周辺や国道４２号沿いに店舗集積が見られる程度で空店舗も多い。観光客数も大幅に減少している。 (2)熊野市は人口減、過疎化・少子高齢化、地域経済の停滞等から不動産需給は先細り傾向で、地価下落傾向は継続するが、縮小幅はやや縮小する。
地域要因
(1)市中心部の商業地域として熟成しているが周辺施設の空室が多いほかは地域要因の特段の変動は見られない。 (2)熊野尾鷲道路の開通で紀勢自動車道と直結したが、商況への波及は、はっきりとは認められず、地域要因に顕著な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,337 円／平米 7万7,152 円／坪
推定価格 平米 坪	3万743 円／平米 10万1,636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,381 円／平米 12万6,888 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,319 円／平米 7万3,787 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,015 円／平米 9万5,924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,104 円／平米 12万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０７ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	熊野市
地域	三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,532 円／平米 11万7,469 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,413 円／平米 12万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	南牟婁郡御浜町
地域	三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,087 円／平米 5万6,490 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,897 円／平米 7万9,003 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,633 円／平米 12万4,415 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	南牟婁郡紀宝町
地域	三重県熊野市井戸町字井土３３９番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,713 円／平米 7万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,411 円／平米 8万4,009 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,814 円／平米 12万5,013 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情