路線価 (2023) 三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原1895-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 いなべ市三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
価格時点	2023 年
駅名	三里駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	322万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	322万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域である。需要者はいなべ市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものが中心である。近隣地域の周囲では新しい小規模分譲地開発も見られ、住宅地需要が回復傾向にある。取引価格帯は地積や住環境等により異なるが、標準的な土地で３００～４００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円台が中心となっている。 (2) 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の戸建住宅主体の住宅地域の存する圏域。需要者はいなべ市居住者や通勤者、世帯分離及び他市町からの転入によるものが中心である。いなべ市の中でも大安町は小規模新興住宅地域の形成が活発であり、既成戸建住宅地域の地価は価格水準の高めの新興住宅地域の価格水準に引っ張られる傾向にある。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額３５０万円程度、新築戸建住宅で総額２，０００万円代と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が主であり、比準価格はいなべ市及び隣接する東員町内の住宅地の取引事例に基づき適正に比準して求めたもので、当該方面における市場の実態を十分反映したものである。収益価格については、標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため試算しない。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、賃貸住宅の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	三里駅西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺で小規模な分譲地開発が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いなべ市三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住宅地域で、周囲で分譲地の開発が見られ、やや発展的に推移するものと予測する。住宅地需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域内の住宅地は現況のまま推移し、周辺の農地等は大安町内の小規模開発が活発な影響を受け、徐々に宅地開発が進むものと予想する。今後の地価はもう暫く上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いなべ市の人口は減少、高齢化率は上昇している。既存集落では需要は弱いが、利便性の良いところで分譲地開発が進んでおり住宅地需要は見られる。 (2)いなべ市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)近隣地域の周辺で小規模開発された住宅地の分譲が見られ、需要は徐々に回復傾向にある。 (2)古くに小規模開発された住宅地域にあり、近年周辺地域での宅地開発が進行しており、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,085 円／平米 5万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,781 円／平米 5万5,478 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,318 円／平米 5万7,253 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,632 円／平米 5万4,985 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,549 円／平米 5万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,654 円／平米 6万4,976 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,327 円／平米 4万4,059 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,690 円／平米 5万5,177 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,261 円／平米 7万289 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,477 円／平米 10万4,063 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,351 円／平米 10万3,646 円／坪
標準価格 平米 坪	2万504 円／平米 6万7,786 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県いなべ市大安町石榑東字上島ケ原１８９５番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,431 円／平米 5万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,122 円／平米 4万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,118 円／平米 6万3,204 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情