路線価 (2023) 三重県いなべ市員弁町上笠田字出合2083 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 いなべ市三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
価格時点	2023 年
駅名	麻生田駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (852 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (852 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いなべ市及び周辺市町の農家住宅を主体とする住宅地域。需要者は、同一需給圏又は隣接の農家住宅地域に居住する等地域的な地縁性を有している個人を中心としている。地域共同体が確立している農家住宅地域への他地域からの転入者は少ない。発展的要因に乏しく、需要は弱い。画地規模や取引の事情から、取引価格にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲はいなべ市を中心に隣接市町を包含する住宅地域一円、特に農家集落地域やその系統の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は地縁血縁関係を有するいなべ市居住者であり、他からの転入は少ない。集落的形態が色濃い既成住宅系統の地域は取得動機や選好に劣り、需要は低い。取引は、規模や事情にもよりまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難いのが実状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場は皆無に等しいことから、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で取引される地域であり、価格水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。比準価格は類似性のある取引事例より求めた実証的価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、自用目的の取引が主体である。集落地域内での賃貸需要は未成熟なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は広域的に集落的要素を反映する取引事例を収集したうえで要因比較を行っており、当該市場の特性をよく反映している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	麻生田駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	257.7 坪 (852 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いなべ市三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	42 m
面積	840 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	永く続く古くからの地域基盤の農家居住層を中心とする集落地区
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の市街化調整区域内の農家集落地域で、他地域からの転入者も見込めず、現状旧来態様にて推移するものと予測される。需給は弱く、地価の下落傾向は続くと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家集落地域で、大きな変動要因はなく、今後も現状維持での推移と予測する。他地域からの転入も見込めず、不動産需給は弱含み、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高で企業物価が高く家計可処分所得が低迷し個人消費の持ち直しが鈍い。いなべ市の人口は減少傾向。 (2)いなべ市の人口は微減の推移で高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、選好に劣る土地の需要は停滞気味である。
地域要因
(1)旧来集積地基盤地区住宅の内、畑地が多く混在し地区の地縁性が強く需給は低調である。 (2)地域内に大きな変動要因はないが、地縁血縁関係が強い集落系統地域の需要はもともと弱く、地価は下落局面と分析される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,414 円／平米 2万4,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1万656 円／平米 3万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,885 円／平米 4万2,598 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,327 円／平米 4万4,059 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,690 円／平米 5万5,177 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,326 円／平米 4万7,362 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万949 円／平米 3万6,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万776 円／平米 3万5,625 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,429 円／平米 4万1,090 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県いなべ市員弁町上笠田字出合２０８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,982 円／平米 4万2,918 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,543 円／平米 4万4,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,638 円／平米 4万5,087 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情