路線価 (2023) 三重県いなべ市大安町高柳字馬置1866外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 いなべ市三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
価格時点	2023 年
駅名	三里駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (1098 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (1098 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外の事業者等である。近隣地域は国道沿いの路線商業地域で、高速道路のインターチェンジや大型ショッピングセンターに近いが、繁華性は低位で新規の出店もなく土地需要は弱含みである。取引総額は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏はいなべ市及び隣接市町の商業地域の存する圏域。需要者の中心は県内外の事業者等である。ウィズコロナの中で行動規制はないものの飲食店や宿泊施設の本格的な回復まで暫く時間を要するものと判断され、また、当該商業地域は店舗が一旦退去すると次のテナントが見つかりづらい傾向にあり、需要はやや鈍化している。取引の中心となる価格帯は、規模により相当異なり見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自用目的の取引が中心である。低層店舗を標準としており賃貸市場も未成熟で賃貸による収益力は低いため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は主要道路沿線の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該地域の特性を十分反映したものである。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域では収益物件もみられるため収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、自用目的の土地取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を比較検討して求めた比準価格は、市場の実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	三里駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	332.1 坪 (1098 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な小売店舗を中心とする路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いなべ市三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	25 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設周辺の商業地域
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高速道路のインターチェンジに近い路線商業地域であるが、店舗等の進出はなく、現況利用が続くものと予測する。繁華性も低位であり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該近隣地域周辺で高速道路のインターチェンジが開通したが、土地利用に大きな変化はなく、当面現況の利用が継続するものと予測する。今後の地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いなべ市の人口は減少、高齢化率は上昇している。高速道路の整備が進むインター付近では今後の出店動向が期待されるが現状はまだ需要はやや弱い。 (2)いなべ市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、新規出店等もなく収益性や繁華性は低迷しており需要は少ない。 (2)大型ショッピングセンターに隣接した商業地域であるが、標準地と同程度の店舗等の連たん性が弱く、地価は緩やかな下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,321 円／平米 5万651 円／坪
推定価格 平米 坪	3万428 円／平米 10万595 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,313 円／平米 12万9,969 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,273 円／平米 12万6,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,541 円／平米 12万7,417 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,898 円／平米 13万1,903 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万839 円／平米 10万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,468 円／平米 10万4,033 円／坪
標準価格 平米 坪	4万762 円／平米 13万4,759 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,635 円／平米 10万7,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,587 円／平米 9万7,815 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,475 円／平米 12万7,198 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡菰野町
地域	三重県いなべ市大安町高柳字馬置１８６６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,259 円／平米 17万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,259 円／平米 17万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,785 円／平米 12万4,917 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情