路線価 (2023) 三重県志摩市浜島町迫子字宝地2520-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	301万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,919 円 1平米 6,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	301万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,919 円／坪 1平米 6,630 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は伊勢志摩方面の別荘地域。需要者としては県内以外に中部圏や近畿圏等の個人又は法人が見込まれる。浜島町大崎半島の別荘地は相対的に選好性が高く、近年大きく地価が下落したこともあり、値頃感のある物件には動きがみられるが、地価は下落傾向にある。別荘地の取引は、自然環境や管理状態等によりばらつきが大きく、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は総額で５００万円以下の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、志摩市内を含む伊勢志摩方面の別荘地域を中心とした圏域。需要者は県内外の個人や企業であるが、地元住民による定住目的での別荘地購入も見られる。志摩地方には別荘地が多いものの、品等格差も大きく、土地需要はやや戻り傾向もあり、地価の下落傾向のなかやや下げ止まりの傾向もみられる。取引市場は別荘地の個別性が大きく、一定した取引価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　個人別荘や企業保養所が多い地域で、自用目的の取引が中心である。収益還元法は、貸別荘等が殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、適用していない。比準価格は、志摩市の別荘地域等に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は別荘地域であるが賃貸住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、志摩市内及び隣接する伊勢市並びに南伊勢町の適切な取引事例を採用して、比較検討して求めたものであり、求められた価格は適切である。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	保養所、別荘等が見られる別荘分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第3種特別地域-国立公(3種)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	21 m
面積	460 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第3種特別地域-国立公(3種)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、保養所や別荘等が見られる古くに開発された別荘地域である。値頃感のある物件には需要が戻りつつあるものの、地価は下落傾向にあり、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。 (2)保養所や別荘のほか定住者もいる古くからの別荘地域で、土地利用は安定的に推移すると予測する。別荘開発は古く土地需要は活発ではない。地価水準は下落傾向が続くが値ごろ感もあり、やや下げ止まり傾向がみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,919 円 1平米 6,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,919 円 1平米 6,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,919円 1平米 6,630円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 2万1,985円 1平米 6,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,919円 1平米 6,630円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 2万1,985円 1平米 6,650円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は弱い動き。 (2)志摩市は人口減、過疎化・少子高齢化、地域経済の停滞等から不動産需要は減少傾向。観光需要はやや持ち直すも地価下落傾向は継続。
地域要因
(1)近隣地域は別荘地域で、顕著な変動要因はない。近年地価が大きく下落し、値頃感のある物件に動きが認められるが、地価水準は下落傾向で推移。 (2)旧来からの別荘地域であり、管理の状態は比較的良い。地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,135 円／平米 2万282 円／坪
推定価格 平米 坪	6,110 円／平米 2万200 円／坪
標準価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
査定価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（３種）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,434 円／平米 2万1,271 円／坪
推定価格 平米 坪	9,142 円／平米 3万223 円／坪
標準価格 平米 坪	6,605 円／平米 2万1,836 円／坪
査定価格 平米 坪	6,610 円／平米 2万1,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,746 円／平米 2万5,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7,809 円／平米 2万5,817 円／坪
標準価格 平米 坪	6,601 円／平米 2万1,823 円／坪
査定価格 平米 坪	6,600 円／平米 2万1,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町迫子字宝地２５２０番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万472 円／平米 3万4,620 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,170 円／平米 3万6,928 円／坪
標準価格 平米 坪	7,244 円／平米 2万3,949 円／坪
査定価格 平米 坪	7,240 円／平米 2万3,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情