路線価 (2023) 三重県志摩市浜島町浜島字汐見成3354 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	406万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	406万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円／坪 1平米 1万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は志摩市内の住宅地域。需要者は浜島町居住者や地縁性を有する個人が中心で、他地域からの転入は少ない。過疎・高齢化の進行で宅地需要は減少しており、高台にある当地域でも空地のままの区画が目立ち、地価は下落傾向で推移している。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握が困難であるが、２６０㎡程度の土地で総額４００万円前後とみられる。新築の戸建物件は少ない。 (2) 同一需給圏は志摩市内住宅地域の所在する圏域と判断した。典型的な需要者は浜島町中心に地縁性を有する志摩市一円の居住者である。高台の団地で津波懸念要因が小さく、住環境から一部で取引がみられる。しかし、遠隔地の市場性や人口減等から、需要が縮小している。空地も残る古い団地の選好性は低下し、市場性の減退が続く。市場の中心価格帯は土地２６０㎡程度で総額４００万円内外と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、志摩市の住宅地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は古い戸建住宅が多い住宅団地である。自用目的の取引が支配的で、市場は取引価格を指標とする。比準価格は広域的に範囲を広げ、類似地域の信頼性のある取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、実証的である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、貸家需要が想定できないため試算していない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南西方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅の中に空地が見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、高台の住宅地域で空地のままの区画も見られるが、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。過疎・高齢化の進行で宅地需要は減少しており、地価は下落傾向が続いている。 (2)高台の古い住宅団地で空地も多いが、一部で取引がみられる。遠隔地に対する市場性、過疎高齢化及び地域経済の停滞から、当面需要は現況のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は弱い動き。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産市場弱含み推移。
地域要因
(1)近隣地域は古くに開発された高台の住宅地域で、顕著な変動要因はない。売物件は多いが、需要は乏しく、地価水準は下落傾向で推移している。 (2)一部に動きはあるが、団地内要因に殆ど変動はみられない。売り物件も多く、空地は長期化している。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,676 円／平米 8万1,579 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,856 円／平米 7万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,909 円／平米 4万9,289 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,981 円／平米 4万2,915 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,008 円／平米 4万3,004 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,720 円／平米 5万5,276 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,975 円／平米 6万2,731 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,956 円／平米 6万2,669 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,250 円／平米 5万417 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字汐見成３３５４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,059 円／平米 3万9,867 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,649 円／平米 3万8,512 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,935 円／平米 4万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情