路線価 (2023) 三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木984 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 7900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	380万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	380万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、志摩市内の住宅地域であり、特に旧大王町方面との類似性が強い。需要者は、地縁性を有する個人が大半であり、外部からの転入は殆どない。志島バイパス開通以降においても、近隣地域及び周辺において特に著しい変化はなく推移しており、新規需要は弱い状況が続いていると判断される。市場での取引が殆どないことに加え、画地の形状や規模にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 　同一需給圏は志摩市内の住宅地域。需要者は志摩市内の居住者や地縁性のある個人が殆どを占める。市中心部から遠く生活利便性の劣る既成住宅地域で、過疎・高齢化が進行している。他地域からの転入等も見込めず、需要が殆どみられないため、地価は下落傾向が続いている。取引自体が少ないため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は総額で５００万円以下の取引が殆どである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既存集落地域の一環として賃貸市場が未熟成であるため、原価法及び収益還元法は適用できなかった。比準価格は、志摩市沿岸部方面の既成住宅地域で成立した取引事例を採用して比較検討を行っており、当該方面における市場の実態を反映して説得力は高い。代表標準地からの検討である規準価格とも均衡を保っていると判断されることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　沿岸部の既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、志摩市内の住宅地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、賃貸需要が殆どない地域で、賃貸市場が形成されていないため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南東方
距離	7900 m
土地の状態
土地面積	113.7 坪 (376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)志島バイパス開通以降も土地利用に著しい変化は見られず、特に変動要因も看取されないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)当該地域は、過疎・高齢化の進行する既成住宅地域で、今後も旧来からの土地利用が継続するものと予測する。不動産需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和されるなど景気は持ち直しつつある。ウクライナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価が上昇している。 (2)志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は弱い動き。
地域要因
(1)土地利用は安定しており、地域要因に特に変動は認められない。 (2)近隣地域は沿岸部の既成住宅地域で、顕著な変動要因はない。過疎・高齢化の進行する地域で、需要は乏しく地価水準は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万472 円／平米 3万4,620 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,170 円／平米 3万6,928 円／坪
標準価格 平米 坪	1万343 円／平米 3万4,194 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,505 円／平米 3万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,160 円／平米 3万6,895 円／坪
標準価格 平米 坪	1万18 円／平米 3万3,120 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,029 円／平米 3万6,462 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,262 円／平米 3万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万155 円／平米 3万3,572 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,904 円／平米 3万9,355 円／坪
標準価格 平米 坪	1万122 円／平米 3万3,463 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市大王町畔名字柿ノ木９８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,735 円／平米 1万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,218 円／平米 3万7,087 円／坪
標準価格 平米 坪	1万603 円／平米 3万5,054 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情