路線価 (2023) 三重県志摩市志摩町片田字乙部2678-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	91万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	91万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,291 円／坪 1平米 7,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志摩市の住宅地域であり、特に沿岸部近くの既成住宅地域との代替競争関係が強いと判断される。需要者は地縁者が多くを占め、他地域からの転入者は少ない。沿岸部の住宅地域では、宅地需要が低迷し、地価下落が続いている。取引自体が少なく、また規模によってばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は志摩市及び隣接市町の漁村集落を主とする既成住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁のある個人であり、他地域からの転入者はほとんどない。水産業の低迷や人口減少、過疎高齢化により地域の衰退傾向が継続しているため、住宅地需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、当該市場における土地取引は少なく、取引される土地の規模、単価等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性が認められる事例から適正に比準を行っており、市場の特性を反映している。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が密集する古くからの集落地域であり、貸家需要の想定は非現実的である。このため、収益価格は試算しなかった。以上から、市場実態の裏付けのある比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域周辺は漁港に近い漁村集落であり、共同住宅等の賃貸物件は見受けられず、自用目的の取引がほとんどで、収益物件の想定は非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例から比準しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性の反映に優れる比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模漁家住宅が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	70 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)漁家住宅が連担する熟成した住宅地域。土地利用状態は、硬直化が顕著である。沿岸部の不動産需要は低迷したままであり、地価下落傾向は長期にわたる可能性が高い。 (2)臨海部に所在する漁村集落で、災害懸念や過疎高齢化が著しく、今後とも衰退傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 2万5,952円 1平米 7,850円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 2万5,952円 1平米 7,850円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口の減少幅は県平均を上回る。高齢化も大きく進む。一部の住宅地域では一定数の取引が認められるが、沿岸部では、需要の低迷が顕著である。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、観光関連産業も回復傾向にあるが、人口減少と高齢化等から地域経済は引き続き停滞している。
地域要因
(1)沿岸部でかつ他地域からのアクセス環境も良くない漁村集落であり、需要不足が常態化している。 (2)近隣地域に特段の変動要因はないが、臨海部の漁村集落であり、災害懸念や高齢化が著しく、土地需要は限定的となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,378 円／平米 2万4,392 円／坪
推定価格 平米 坪	7,394 円／平米 2万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	7,409 円／平米 2万4,494 円／坪
査定価格 平米 坪	7,410 円／平米 2万4,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,534 円／平米 1万4,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4,706 円／平米 1万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	8,072 円／平米 2万6,686 円／坪
査定価格 平米 坪	8,070 円／平米 2万6,679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,036 円／平米 2万9,873 円／坪
推定価格 平米 坪	8,801 円／平米 2万9,096 円／坪
標準価格 平米 坪	7,408 円／平米 2万4,491 円／坪
査定価格 平米 坪	7,410 円／平米 2万4,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,600 円／平米 2万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	6,508 円／平米 2万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	7,869 円／平米 2万6,015 円／坪
査定価格 平米 坪	7,870 円／平米 2万6,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町片田字乙部２６７８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,418 円／平米 2万4,524 円／坪
推定価格 平米 坪	9,552 円／平米 3万1,579 円／坪
標準価格 平米 坪	7,734 円／平米 2万5,569 円／坪
査定価格 平米 坪	7,730 円／平米 2万5,555 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情