路線価 (2023) 三重県志摩市志摩町和具字川辺900-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、志摩市及びその周辺市町の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は、当該圏域を基盤とする個人事業者や法人と判断される。志摩市でも中心部から大きく外れた商業地域では、主要産業の低迷や背後地の過疎高齢化もあって、繁華性の低迷が顕著である。店舗等の収益環境は厳しいことから、商業地の需要は弱い。市場での中心価格帯は、取引が少なく、また画地規模によってもばらつきがあることから、把握が困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は志摩市を中心に隣接市町を含む商業地域。需要者は志摩市に地縁のある個人事業者や中小法人等が中心である。志摩市中心部以外の地域では人口減少、高齢化が著しく、観光客も局所的であるため、地域経済は減退傾向にあり、旧町の中心商業地域の土地需要は乏しい。なお、当該市場で取引される土地の総額は画地規模や繁華性の程度により幅があり、需要の中心となる価格帯は見出すのが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各種店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であるが、賃貸経営を目的とする取引はほとんどなく、自己使用目的の取引が中心である。収益性により価格が形成されるほど賃貸市場が成熟していないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は同一需給圏内にある商業地域内の取引事例から試算されており、実証的で、市場特性とも適合している。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格については参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己業務用の取引が支配的な地域にあって、新規賃貸物件の供給は見られず、収益性により価格が形成される地域ではないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は、適切な取引事例が少なく、広域的な取引事例から試算したが、市場の実態を反映した価格が求められた。したがって、典型的な需要者は自己利用を目的とする事業者等であることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	176.3 坪 (583 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道沿いの既成商業地域で、周辺地域の過疎高齢化もあって、商業機能は弱まってきている。土地需要の低迷が常態化し、また回復の見込みも乏しいため、地価は長期的に下落が続く可能性が高い。 (2)旧道沿いの既成商業地域として熟成しているが、市中心部から離隔関係にある立地であり、背後地の過疎高齢化が著しいため、今後とも衰退傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口の減少幅は県平均を上回る。高齢化も大きく進む。商圏人口の減少もあり、全般的に商業地の需要は弱い。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、観光関連産業も回復傾向にあるが、人口減少と高齢化等から地域経済は引き続き停滞している。
地域要因
(1)市中心部から外れた既成商業地域であり、周辺地域の過疎高齢化もあって、商業機能の弱化が進む。 (2)近隣地域に特段の変動要因はない。志摩町の中心商業地域であるが、背後地の過疎高齢化により商況は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,590 円／平米 4万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,792 円／平米 6万2,126 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,696 円／平米 7万5,033 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,404 円／平米 8万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,947 円／平米 8万2,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,220 円／平米 8万71 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万338 円／平米 6万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,361 円／平米 6万4,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,051 円／平米 7万2,901 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,365 円／平米 7万633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万942 円／平米 6万9,234 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,494 円／平米 8万977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県志摩市志摩町和具字川辺９００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万50 円／平米 6万6,285 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,466 円／平米 8万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,514 円／平米 7万7,737 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情