路線価 (2023) 三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内4064 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	882万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	882万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円／坪 1平米 4万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は志摩市及び周辺市町の商業地域。需要者としては地縁性等を有する個人事業者や地元法人のほか、金融機関等の支店需要も見込まれるが限定的である。鵜方駅前の商業地域であるが空き店舗も目立ち、鵜方磯部バイパスの影響で車輌交通量も減少している。繁華性が低下しており需要も乏しい。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は２１０㎡程度の標準的なもので総額９００万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は阿児町鵜方地区を中心に隣接市町を包含する商業地域。需要者の中心は地元事業者であるが、主要駅前では中小法人等も想定できる。鵜方地区は志摩市の経営資源が集積する中心地区であり観光の玄関口でもあるが、周辺旧町等の衰退が著しく観光客も減少傾向であるため、商業地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、用途等によってばらつきが見られ、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　鵜方駅前の商業地域で、賃貸事業等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。収益価格は、賃貸需要が少なく土地価格に見合う賃料収入が得られないため、低位に求められた。一方、比準価格は、類似地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は鵜方駅前の商業地であるが、近隣地域周辺の賃貸ビルは空室が目立つなど収益性が悪く、新たな賃貸用建物の建築を前提とした土地取引は想定し難いため、収益価格は説得力が劣る。一方、比準価格は、信頼性のある複数の取引事例から試算され、市場特性を十分に反映した実証的な価格が求められた。したがって、収益価格は相対的な信頼性に欠けることから、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、鵜方駅前の商業地域であるが、地域経済の低迷や人口減少、郊外大型店への顧客の流出等で、繁華性は低下している。鵜方磯部バイパスの影響で交通量も減少し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当市の中心的駅前商業地域であり、鵜方磯部バイパス開通による顧客流動の減少は見受けられるものの、暫くは現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は弱い動き。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、観光関連産業も回復傾向にあるが、人口減少と高齢化等から地域経済は引き続き停滞している。
地域要因
(1)近隣地域は鵜方駅前商業地域で、鵜方磯部バイパスの影響で交通量は減少し、既存ビルの空室率も依然高い。需要は乏しく、地価は下落傾向で推移。 (2)近隣地域に特段の変動要因はない。駅前で観光の玄関口でもあるが、店舗の集積が弱く繁華性に劣り、需要は低迷している。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,404 円／平米 8万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,947 円／平米 8万2,475 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,648 円／平米 13万7,688 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万323 円／平米 13万3,308 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,495 円／平米 17万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,566 円／平米 13万7,417 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万426 円／平米 6万7,528 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,686 円／平米 9万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,003 円／平米 13万5,556 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県志摩市阿児町鵜方字屋敷垣内４０６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,860 円／平米 22万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,523 円／平米 21万3,313 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,062 円／平米 13万9,057 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情