路線価 (2023) 三重県伊賀市上野丸之内131-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
価格時点	2023 年
駅名	上野市駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市内の既成住宅地域が中心となる。需要者は伊賀市居住者が中心である。伊賀市では旧来からの中心市街地で地価下落が続いてきたが、価格水準が下がり割安感が出てきたことで中小規模の宅地分譲も見られるようになり、地価下落幅も縮小傾向を示している。当該地域は上野市駅や各種施設へ近く生活利便性は比較的良好であるため、地価も回復基調にある。需要の中心となる価格帯は標準的面積で土地は１，６００万円前後であると思料する。 (2) 同一需給圏は伊賀市の住宅地域で、需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。中心市街地の既成住宅地域で、市庁舎移転とスーパーの撤退などにより、地価の下落傾向は進んでいたが、駅、バスセンターに近く、学校、公園などの公共施設も多く見られる利便性に優れる地域で、自然災害の少ない中心市街地への回帰傾向も相まって、需要は回復しつつある。土地取引は３８０㎡程度の標準規模で１５００万円～１７００万円が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、地価動向を反映している。近隣地域では自用目的の取引が大半であり、類似地域における取引価格を重視した価格形成が見られる。周辺にはアパートも見られるため収益価格を試算したが、建築費に見合った収益を獲得することが困難であるため低位に求められたものと思料する。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益目的の物件も見られるが、自己使用を目的とする取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため収益価格は低位に試算された。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、既成市街地の取引事例を中心に収集し得たことから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野市駅北東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の住宅等が建ち並ぶ駅に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	40 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最近では市街地内でも開発分譲地が見られ、需要は比較的堅調である。当該地域も市街地中心部にあって生活利便性も良好であるため、地価も回復基調にある。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (2)旧市街地の中心部に位置する既成住宅地域で、安定した利用状況にあり、現状のまま推移するものと予測する。市街地の中でも駅や公共施設も多い住環境で、地価は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市は人口の減少率及び高齢化率が三重県の平均を上回る。市内では中小規模の開発も見られ、割安感から地価下落幅の縮小傾向が見られる。 (2)県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住宅投資は持ち直しの兆しが見られる。伊賀市の人口減少率、高齢化率はともに高い。
地域要因
(1)市街地中心部の生活利便性が良好な住宅地域であり、割安感から地価の安定化が窺える。地域内に大きな変化はない。 (2)地域の大きな変動要因はない。住環境や利便性に優れた地域で、地価は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,302 円／平米 12万6,626 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,149 円／平米 12万6,121 円／坪
標準価格 平米 坪	4万714 円／平米 13万4,600 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,732 円／平米 15万1,190 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,732 円／平米 15万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,386 円／平米 13万6,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,507 円／平米 9万4,244 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,971 円／平米 12万5,532 円／坪
標準価格 平米 坪	4万785 円／平米 13万4,835 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,469 円／平米 10万4,037 円／坪
推定価格 平米 坪	3万970 円／平米 10万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,136 円／平米 13万9,302 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情