路線価 (2023) 三重県伊賀市馬田字焼尾1463-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
価格時点	2023 年
駅名	佐那具駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	370万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	370万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,464 円／坪 1平米 7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市郊外の既成住宅地域が中心である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入者は少ない。郊外の農家住宅地域等においては、外部からの転入者が少ないため高齢化及び人口減少が進んでおり需要の減少が続いている。当該地域も市街地から遠い農家住宅主体の地域であり、需要は限定的で改善の動きは見込めない。需要の中心となる価格帯は標準的面積で土地は３５０万円～４００万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は伊賀市郊外部の住宅地域で、需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人である。伊賀市は人口減少と高齢化が三重県の平均を上回るペースで進んでおり、また、近隣地域は農地や林地が広がる中にある集落内の住宅地域であり、需要は極めて限定的である。取引の中心となる価格帯は、規模などによりばらつきが大きく、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用目的の取引が支配的であり、類似地域における取引価格を重視した価格形成が見られる。農家住宅を主体として形成された郊外集落地域であり、近隣地域内に共同住宅などはなく、賃貸住宅等を想定することは非現実的であると思われるため収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例から求めており、地価動向を反映している。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法では伊賀市の郊外部に存する住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域は郊外部に存する農家集落内の住宅地域であり、周囲に賃貸用住宅はなく、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐那具駅北東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊賀市阿山支所に近い既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はない。市街地から遠い農家住宅主体の地域であり、需要は限定的で地価も引き続き下落推移が続く。 (2)農地や林地が広がる中の既成住宅地域で、当分は現状を維持すると予測する。人口の減少・高齢化が県の平均を上回る伊賀市において、農家集落内の住宅地の需要は極めて限定的で、地価は今後も下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,464円 1平米 7,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,464円 1平米 7,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市は人口の減少率及び高齢化率が三重県の平均を上回る。市内では中小規模の開発も見られ、割安感から地価下落幅の縮小傾向が見られる。 (2)伊賀市の人口減少と高齢化は三重県の平均を上回っており、市内の地価は工業地が堅調であるものの、住宅地・商業地は全般的に下落が続いている。
地域要因
(1)市街地から遠い農家住宅主体の地域であり、需要は限定的で地価も引き続き下落推移が続く。地域内の土地利用に大きな変化はない。 (2)農地や林地が広がる中の既成住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。需要は極めて限定的で、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,197 円／平米 3万405 円／坪
推定価格 平米 坪	9,160 円／平米 3万283 円／坪
標準価格 平米 坪	7,736 円／平米 2万5,575 円／坪
査定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,164 円／平米 1万3,766 円／坪
推定価格 平米 坪	7,649 円／平米 2万5,288 円／坪
標準価格 平米 坪	7,306 円／平米 2万4,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7,310 円／平米 2万4,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	6,098 円／平米 2万160 円／坪
標準価格 平米 坪	7,392 円／平米 2万4,438 円／坪
査定価格 平米 坪	7,390 円／平米 2万4,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,017 円／平米 2万6,504 円／坪
推定価格 平米 坪	8,301 円／平米 2万7,443 円／坪
標準価格 平米 坪	7,425 円／平米 2万4,547 円／坪
査定価格 平米 坪	7,430 円／平米 2万4,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,533 円／平米 2万8,210 円／坪
推定価格 平米 坪	8,495 円／平米 2万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	7,393 円／平米 2万4,441 円／坪
査定価格 平米 坪	7,390 円／平米 2万4,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情