路線価 (2023) 三重県伊賀市下柘植字物堂583 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
価格時点	2023 年
駅名	新堂駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	653万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	653万 円 (680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円／坪 1平米 9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市内の農家集落地域及び既存住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は近隣の農家集落地域や既成住宅地域に居住する地縁関係を有する需要者であり、外部の一般住宅地域等からの転入は少ない。高齢化や過疎化が進んでおり、利便施設への接近性に劣るため既成住宅地域への需要は低い。土地取引は標準画地規模が広狭一定しないが、６８０㎡の標準的画地で６５０万円程度が土地総額であると推定される。 (2) 同一需給圏の範囲は伊賀市内の農家集落地域の存する圏域。需要者は市内在住の農業従事者等が中心であり、地縁を有しない者の転入はほとんどない。市街地に近い住宅地域との比較で、既成集落地域が需要者に選好される傾向は低く、地域経済情勢及び過疎高齢化等も作用し、需給とも厳しい市況が続いている。需要の中心となる価格帯は規模等により幅が大きく、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の集落地域であり、新規の共同住宅用地等の用地としての需要はなく、投資採算性の面から賃貸住宅の想定はできないため収益価格は試算できなかった。居住環境の快適性・利便性に着目して事例を収集し、比較検討を行って求めた比準価格を妥当と判断し、また、周辺地域における同種別の土地取引状況も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家集落地域であり、自己利用目的での土地取引が専らで賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断される。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新堂駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	205.7 坪 (680 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	20 m
面積	680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の農家集落地域であり、既存地域として土地利用に大きな変化はなく現在に至っている。土地需要も大きくは見込めず、高齢化も進んでいるため、地価の緩やかな下落傾向は今後とも続くと予測される。 (2)中心市街地から離れた農家集落地域であり、市場が限定されるため需給とも動きが少なく、発展的要因はみられない。過疎高齢化等から需要は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、地価の下落傾向が続いている。但し、地価の底打ち感もあるため、地価の下落幅が小さくなっている。 (2)伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。土地取引の回復傾向も一服感。住宅地需要は、新興住宅地域を除き総じて弱い。
地域要因
(1)国道背後の旧来からの住宅地域であり、土地需要も低く高齢化も進んでいる。地域要因について大きな変動要因はなく、地価動向は弱含みである。 (2)国道背後に位置するが、発展的要因はみられない集落地域。土地需要は限定的で動きが少なく、地価は下落が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,197 円／平米 3万405 円／坪
推定価格 平米 坪	9,160 円／平米 3万283 円／坪
標準価格 平米 坪	9,797 円／平米 3万2,389 円／坪
査定価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,929 円／平米 2万9,519 円／坪
推定価格 平米 坪	8,983 円／平米 2万9,698 円／坪
標準価格 平米 坪	1万337 円／平米 3万4,174 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	6,098 円／平米 2万160 円／坪
標準価格 平米 坪	8,637 円／平米 2万8,554 円／坪
査定価格 平米 坪	8,640 円／平米 2万8,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下柘植字物堂５８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,996 円／平米 3万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
標準価格 平米 坪	9,746 円／平米 3万2,220 円／坪
査定価格 平米 坪	9,750 円／平米 3万2,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情