路線価 (2023) 三重県伊賀市東高倉字田中寺1244外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
価格時点	2023 年
駅名	新居駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	416万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	413万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円／坪 1平米 1万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市内の戸建住宅や農家住宅などが存する住宅地域で、需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人が中心である。伊賀市は人口減少と高齢化については三重県の平均を上回るペースで進んでおり、また、近隣地域は市郊外部の利便性の劣る住宅地域であるため、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、規模などによりばらつきが大きく、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏はおおむね伊賀市の住宅地域である。需要者は当該地区周辺の居住者の世帯分離によるものや、当該地区に地縁性を有する者が中心であり、他地域からの転入は少ない。伊賀市内の住宅地の需要は、利便施設が集まり災害の危険性も低い中心市街地へ回帰する傾向がみられる。近隣地域は鉄道駅に近く利便性を有するものの、農業集落地域であるため外部からの需要が弱い。取引価格帯は、規模により相当異なるが、標準的な土地で４００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では伊賀市の郊外部に存する住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域は農地も多くみられる住宅地域であり、周囲に賃貸用住宅はなく、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は農業集落地域であるため、自用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内で標準地と代替性が認められる住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は賃貸市場の形成が見られないため、収益価格は試算しない。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新居駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	140 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24.5 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市郊外の周辺に農地が多い住宅地域で、当分は現状を維持すると予測する。人口の減少・高齢化が県の平均を上回る伊賀市において、利便性の劣る郊外部の住宅地域の需要は弱く、地価は今後も下落が続くと予測する。 (2)農業集落地域で土地利用に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。外部からの需要が弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市の人口減少と高齢化は三重県の平均を上回っており、市内の地価は工業地が堅調であるものの、住宅地・商業地は全般的に下落が続いている。 (2)伊賀市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動産取引件数は横這い、個人消費は持ち直し。雇用は改善傾向にあるが物価高により実質賃金は減少。
地域要因
(1)周辺には農地が多い既成住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。利便性の劣る郊外部の住宅地の需要は弱く、地価は下落が続いている。 (2)ＪＲ関西本線の駅や複合商業施設にも比較的近く、利便性を有する。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,197 円／平米 3万405 円／坪
推定価格 平米 坪	9,160 円／平米 3万283 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,069 円／平米 3万9,900 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,579 円／平米 4万4,892 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,337 円／平米 4万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,140 円／平米 4万3,441 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,461 円／平米 5万4,420 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,086 円／平米 5万3,180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,110 円／平米 4万3,342 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,057 円／平米 2万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8,851 円／平米 2万9,261 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,225 円／平米 4万416 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万807 円／平米 3万5,728 円／坪
推定価格 平米 坪	1万647 円／平米 3万5,199 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,426 円／平米 4万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情