路線価 (2023) 三重県伊賀市上野田端町920-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
価格時点	2023 年
駅名	広小路駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	650万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	650万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は伊賀市内の居住者が中心である。伊賀市では旧来からの中心市街地で地価下落が続いてきたが、価格水準が下がり割安感が出てきたことで中小規模の宅地分譲も見られるようになり、地価下落幅も縮小傾向を示している。当該地域についても地価下落幅の縮小傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的面積で６００万円～７００万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は概ね伊賀市の住宅地域である。需要者は当該地区周辺の居住者の世帯分離によるものや、当該地区に地縁性を有する者が中心である。伊賀市内の住宅地の需要は、利便施設が集まり災害の危険性も低い中心市街地へ回帰する傾向がみられる。近隣地域は駅や商業施設に近く利便性を有しており、需要は底堅い。取引価格帯は、規模により異なるが、標準的な土地で６００～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見られるが、土地所有者がアパートを建設するケースであり、賃貸経営を目的とする土地取引は見られず、標準地の規模も小さいため収益価格は試算しなかった。近隣地域では自己利用目的の取引が支配的であり、居住の快適性や利便性が重視される。よって、類似地域における規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既成住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の住宅地の取引事例から適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広小路駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	新旧一般住宅の中に駐車場等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地内に位置し、街路の整然性がやや劣る既成住宅地域である。区画整然とした新興住宅地域等との比較では需要がやや弱いものの、割安感から地価の安定化が見られる。今後も概ね現状での推移を見込む。 (2)市街地の既成住宅地域で、周辺には新規の小規模開発がみられる。そのほか土地利用に特段の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市は人口の減少率及び高齢化率が三重県の平均を上回る。市内では中小規模の開発も見られ、割安感から地価下落幅の縮小傾向が見られる。 (2)伊賀市の人口は減少、高齢化率は上昇、不動産取引件数は横這い、個人消費は持ち直し。雇用は改善傾向にあるが物価高により実質賃金は減少。
地域要因
(1)地域内に大きな変動はない。区画整然とした新興住宅地域等との比較では需要がやや弱いものの、割安感から地価の安定化が見られる。 (2)近隣地域周辺で新規の宅地分譲が複数行われている。また、旧上野庁舎で図書館や店舗が整備される計画がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,396 円／平米 10万3,795 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,753 円／平米 9万8,363 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,903 円／平米 9万8,859 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,840 円／平米 10万5,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,757 円／平米 9万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,626 円／平米 9万7,944 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,591 円／平米 9万4,522 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,813 円／平米 9万8,562 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,194 円／平米 11万9,657 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,692 円／平米 11万7,998 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,502 円／平米 10万4,146 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情