路線価 (2023) 三重県伊賀市上野東町2968 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市上野東町２９６８番
価格時点	2023 年
駅名	上野市駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	792万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	792万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね伊賀市及び周辺市を範囲とする商業地域の存する圏域。需要者は同一需給圏内の個人事業者や法人が中心である。伊賀市のやや孤立した立地状況や人口減少傾向などもあって市内の商業地需要は概して弱い状態が続いている。標準地周辺は上野市駅に比較的近いが繁華性は停滞しており地価は下落基調で推移している。市場の価格帯は画地規模や物件用途などにより異なり、中心的な価格帯は一概には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は伊賀市内の商業地域、特に上野市駅周辺の旧来からの商業地域との代替競争関係が強い。需要者は、伊賀市に地縁を有する個人事業者から広域的な事業展開を行う法人等まで想定できる。鉄道駅周辺の既成商業地域にあっては、商業集積が進む郊外路線商業地域との関係で選好性に劣り、経済活動正常化への動きも鈍く、需要はやや弱含みである。取引される価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本近隣地域は市街地内に形成された上野市駅近くの既存の商業地域であるが、土地については収益性に基づく価格が市場価値として定着するには至っておらず、標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。よって現実の複数の取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層店舗及び店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域で、建物の高度利用がされておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域であり、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は複数の店舗等用地の間で土地の規模と価格の総額との関連等に着目して比較検討するものと考えられるため、この観点にたって事例比較により求められた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野市駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗を主とする駅近くの既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市上野東町２９６８番
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	29 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧上野市市街地にある上野市駅近くの既成商業地域で、当面は概ね現状のままの推移が予測される。 (2)上野市駅に近い中心部の商業地域だが、新型コロナウイルス感染症の影響からの経済活動正常化への動きも鈍く、土地需要は低調である。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市の人口は減少傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。 (2)伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。土地取引の回復傾向も一服感。商業地需要は伊賀市駅周辺や一部ロードサイドに回復期待。
地域要因
(1)利用用途に関して大幅な変動は見られない。繁華性は停滞し、中心市街地の空洞化もあり地価は下落基調にある。 (2)旧来からの商業地域で中心市街地の空洞化、老齢化が進むが、ホテルや店舗の新規立地もみられ、地価は経済活動正常化に伴い回復基調へ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野東町２９６８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,273 円／平米 14万9,673 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,993 円／平米 18万8,419 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,893 円／平米 15万8,334 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野東町２９６８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,517 円／平米 14万561 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,389 円／平米 14万138 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,897 円／平米 15万8,347 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野東町２９６８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,810 円／平米 7万5,410 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,353 円／平米 11万265 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,195 円／平米 15万2,721 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市上野東町２９６８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,327 円／平米 11万6,791 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,938 円／平米 14万5,259 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,369 円／平米 16万3,214 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情