路線価 (2023) 三重県伊賀市阿保字楳ケ森40-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
価格時点	2023 年
駅名	青山町駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	454万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	454万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊賀市及びその周辺地における商業地域の所在する圏域である。需要者は、近隣地域に地縁性をもつ個人事業者を中心とする。駅利用客の減少のため商業価値の低下が顕著であり、駅周辺では露天の通勤者用の駐車場は増加しているが、事業所の新規立地は少ない。土地取引は、規模及び用途等において様々な土地利用がなされているが、標準画地規模が１７０㎡である場合の価格帯としては概ね４５０万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は伊賀市内及び名張市内の商業地域であり、需要者は地元事業者が中心である。郊外駅周辺の小規模商業地域で、周囲に開発等の変化はなく、人口減少と高齢化、鉄道利用客の減少等から繁華性の低下は続いており、需要は低迷している。取引される価格は、画地規模等によりばらつきが大きく、中心となる価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 併用住宅や一般住宅も介在する駅に近い商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相当低く試算された。一方で、商業地取引に裏付けされた取引事例を収集し、適切に比較検討して求めた比準価格は精度が高い。鑑定評価に際しては、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を行ない、周辺地域における同種別の土地取引の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法では伊賀市及び名張市の商業地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、自己利用が中心で賃貸用建物がほとんどない地域にあって想定される賃料は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、規範性が劣る収益価格は参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	青山町駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、駐車場等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域であり、駅乗降客はここより自動車等を利用する郊外居住者である。周辺では過疎化も進んでいるため、今後とも駅利用者の減少が予想される。したがって地価水準も長期的な下落傾向にあると予測する。 (2)駅に近接する旧来の商業地域であり、当分は現状を維持すると予測する。周囲に開発等の変化はなく、駅乗降客の減少が続き、繁華性はより低下しており、地価は今後も下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、地価の下落傾向が続いている。但し、地価の底打ち感もあるため、地価の下落幅が小さくなっている。 (2)伊賀市の人口減少と高齢化は三重県の平均を上回っており、市内の地価は工業地が堅調であるものの、住宅地・商業地は全般的に下落が続いている。
地域要因
(1)旧町駅前に形成された商業地域であるが、駅乗降客に依存しており、商業地域としての繁華性は年々低下傾向にある。地価動向も低下傾向にある。 (2)駅に近接する旧来の商業地域であり、地域内に特段の変動要因はない。乗降客の減少等から繁華性は低下しており、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,434 円／平米 12万451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,669 円／平米 11万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,839 円／平米 8万8,730 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,436 円／平米 14万3,599 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,826 円／平米 11万5,135 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,509 円／平米 9万945 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,253 円／平米 5万426 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,352 円／平米 7万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,663 円／平米 9万1,454 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,181 円／平米 10万6,390 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,471 円／平米 11万7,267 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,650 円／平米 8万8,105 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情