路線価 (2023) 三重県伊賀市問屋町20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市問屋町２０番外
価格時点	2023 年
駅名	桑町駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市内の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は伊賀市に地縁関係等を有する事業者であるが、一部市外事業者も含まれるとみられる。卸団地という事業の特殊性や郊外新興の商業地域等との競合関係から需要はやや弱含みである。市場における中心価格帯としては画地規模や利用目的等によって取引額の幅が大きいが、標準画地規模が８４０㎡である場合の土地取引総額としては２２００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は概ね伊賀市内の商業地域。需要者は当該方面の企業や事業者等が中心である。近隣地域は事業所や倉庫等が集積する上野卸商業団地で、名阪国道インターチェンジへの利便性を有するが、発展的な動向は見込まれず、その地域的特性から当該方面に対する需要は限定的である。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用目的の取引が殆どであり、収益物件の取引は稀である。したがって、元本価値に見合う賃料が徴収できる地域でないことから、収益価格は相当低位に試算された。比準価格は信頼性のある取引から適切に比較し、求められた価格は市場性を反映して実証的である。したがって、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域における土地取引動向も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は店舗、倉庫、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸物件は少なく、自用目的の取引が主であり、賃貸用建物の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は伊賀市内の類似の商業地の取引事例から適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桑町駅南東方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	252.3 坪 (834 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、倉庫、事務所等が集まった商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市問屋町２０番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	29 m
面積	840 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線である名阪国道側道沿いの上野卸商業団地であり、周辺には市役所新庁舎も立地し発展要因もあるが、現状では土地需要を喚起する要因とはなっていない。よって、今後とも当面地価は弱含みで推移すると予測した。 (2)店舗、倉庫、事務所等が立地する商業地域で、土地利用に大きな変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。発展的な動向は見られず、地価は小幅な下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊賀市の地価動向は人口減や高齢化により、地価の下落傾向が続いている。但し、地価の底打ち感もあるため、地価の下落幅が小さくなっている。 (2)伊賀市の人口は減少傾向。市内の観光施設入込客数は改善傾向。伊賀市内の商業地の地価は、総体的に下落傾向にあるが、下落率は縮小傾向にある。
地域要因
(1)名阪国道ＩＣへのアクセスは恵まれ、市庁舎の移転もあってプラス要因もあったが、一方で地域内では閉鎖店舗もあり、繁華性の低下傾向が見られる。 (2)店舗や倉庫、事務所等が立地する既成商業地域で、地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市問屋町２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,436 円／平米 14万3,599 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,826 円／平米 11万5,135 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,997 円／平米 8万9,252 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市問屋町２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,094 円／平米 15万5,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,670 円／平米 15万4,291 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,160 円／平米 8万6,485 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市問屋町２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,754 円／平米 9万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,377 円／平米 13万180 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,269 円／平米 9万151 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市問屋町２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,253 円／平米 5万426 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,352 円／平米 7万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,919 円／平米 8万2,382 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市問屋町２０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,434 円／平米 12万451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,669 円／平米 11万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,758 円／平米 8万8,462 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情