路線価 (2023) 三重県伊賀市小田町字稲久保238-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	西大手駅 から 990m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (2300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (2300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円／坪 1平米 5万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね伊賀市及び周辺市を範囲とする商業地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者あるいは広域展開する企業である。標準地周辺には一定の店舗集積が認められるが、市内商業施設には競合も見られ、地価も弱含みで推移している。市場の価格帯は業種などにより引き合いのある敷地規模が異なり、中心的な価格帯は一概には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は伊賀市内の商業地域で、需要者は県内外に展開する法人及び個人事業者が中心である。高台の中心市街地の北部郊外に位置する地域で、東西の幹線道として交通量は多く、近年はスーパーやその他商業施設の集積も進んで土地需要は安定に向かっていたが、新型コロナの影響により閉店した飲食店は空き店舗のまま残り、需要は回復していない。土地取引は業種・画地規模によりさまざまで中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本近隣地域は店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地については収益性に基づく価格が市場価値として定着するには至っておらず、また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。よって取引市場の動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については、幹線道路沿いの路線商業地域で、収益目的の物件も見られるものの、自己使用を目的とする取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため低位に試算された。他方、商業的価値を実証的に示しているのが比準価格であり、郊外路線商業地域や中心市街地の取引事例を収集し得たため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大手駅北方
距離	990 m
土地の状態
土地面積	695.7 坪 (2300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	46 m
奥行き	50 m
面積	2300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ファミレスやスーパー等が見られる一定の店舗集積のある既存のロードサイド商業地域であり、比較的交通量は多く当面現況用途での推移が予測される。 (2)今後も交通量の多い路線商業地域として現状のまま推移するものと予測する。空き店舗や空き地も見られ、土地需要はやや弱い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 (2)県内景気は、個人消費、企業活動、設備投資は持ち直しの兆しが見られる。伊賀市の人口減少率、高齢化率はともに高い。
地域要因
(1)利用用途に関して大幅な変動は見られない。市内商業施設には競合もあり、本地域の地価は下落傾向で推移している。 (2)地域に特段の変動要因はない。交通量の多い幹線道路だが、新規投資は少なく、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,273 円／平米 14万9,673 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,993 円／平米 18万8,419 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,541 円／平米 18万6,925 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,436 円／平米 14万3,599 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,826 円／平米 11万5,135 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,630 円／平米 19万3,831 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,094 円／平米 15万5,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,670 円／平米 15万4,291 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,517 円／平米 14万561 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,389 円／平米 14万138 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,743 円／平米 21万734 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,011 円／平米 25万1,292 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,251 円／平米 24万8,780 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,130 円／平米 24万1,768 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情