路線価 (2023) 三重県伊賀市新堂字中出311-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
価格時点	2023 年
駅名	新堂駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	955万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	955万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円／坪 1平米 1万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市から周辺市にかけての商業地域で、需要は同一需給圏内の個人事業主が中心で規模によっては県外の法人等も含まれる。郊外路線商業地域であるが新型コロナ感染症の影響は少なかったようである。新堂駅前の官民共同の整備計画も地域の需要に影響を及ぼすほどの進捗はない。背後地の人口減少や老齢化が進み需要は弱い。取引は画地規模や立地条件等により取引単価や価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は把握しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は伊賀市及び近隣市町の商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事業者や地元法人が中心であるが、全国規模の法人なども想定される。郊外幹線道路沿線に所在するやや未熟成な地域で新規需要は弱い地域性である。新堂駅周辺で複合商業施設の整備計画があるが現時点で特段の変化はない。取引価格は物件の用途、規模などによりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の幹線道路沿いを中心に形成された既成の路線商業地域であり原価法は適用できなかった。賃貸市場が未成熟であることに加え新型コロナ感染症の影響等もあって収益価格は低位に試算された。比準価格は事例資料としての類似性が一応認められる類似地域内の事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する価格が試算できていると考える。よって市場性を反映する比準価格を標準とし代表標準地価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗を主体とする郊外の沿道業務地域であり、原価法の適用は割愛した。類似する事例は少ないながらも、多数の取引事例より比較検討されており、比準価格は取引実態を反映して説得力が高い。自用の店舗を主体とする郊外方面として標準的な賃料水準の把握が難しく、想定事項が多く含まれる収益価格は信頼性が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新堂駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所のほか農地も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
標準地の範囲
東	300 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地、店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の国道２５号沿いにあって周辺には農地等も多くみられる路線商業地域。新堂駅周辺における景観まちづくりプロジェクトが注目されるが、地価への影響は殆どなく、当面、現状維持程度の状況で推移すると予測する。 (2)新堂駅周辺で複合商業施設の整備が計画されているが、現時点では特に変化は認められない。市街地方面と比較すると景況感の反応は鈍く、暫くは現状での推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費や生産活動等は回復傾向にあるとみられ、変異株等の影響もあって先行き不透明感は払拭されていないが、地価は回復傾向にあるとみられる。 (2)海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が見られる。地価は一部で回復傾向を示す。
地域要因
(1)郊外の路線商業地域であるが、周辺住民の購買力が低下し商業地としての集客力も弱い。地域要因に目立った変化はないが、需要は弱含み傾向にある。 (2)新堂駅前において複合商業施設の整備計画が進められているが、現時点で特に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,945 円／平米 5万2,714 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,860 円／平米 5万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,747 円／平米 5万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,311 円／平米 3万7,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,040 円／平米 4万6,416 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,286 円／平米 6万3,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万178 円／平米 3万3,648 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,807 円／平米 4万2,340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,561 円／平米 6万1,363 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,754 円／平米 9万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,377 円／平米 13万180 円／坪
標準価格 平米 坪	2万90 円／平米 6万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,434 円／平米 12万451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,669 円／平米 11万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情