路線価 (2023) 三重県伊賀市三田字東大町410-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
価格時点	2023 年
駅名	伊賀上野駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9億3,900万 円 (68054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9億3,900万 円 (68054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名阪国道が輸送の要となる伊賀方面の工業地域を始め、広くは県内北・中部や隣接県等の工業地域を含む圏域。需要者は県内企業から名古屋圏、近畿圏等広域的に活動拠点を構える企業まで幅広い。都市部近郊や輸送事情に秀でた所では高い需要がある一方、立地メリットの低い所では限定的な需要に止まる。今後の工業地需要は安定的と思料する。取引総額は画地規模がまちまちである等から一概には把握が難しい。 (2) 同一需給圏は伊賀市及び周辺県の工業地域で、需要者の中心は県内外の法人である。関西圏、中部圏どちらにも近く、ＪＲ駅、名阪国道、新名神高速道路へのアクセスに優れ、付近には大規模工場も集積するとともに、従業員向けの共同住宅も多く見られる立地条件で、流通業務用地を中心に土地需要は回復している。工業地の需要は画地規模、業種等と関連しさまざまであるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市の大規模工業地の事例収集に限界があり、同一需給圏を広域に捉えて収集した。本件は様々な規模の工業地の取引事例を含めて採用しており、地域の実情を反映して地域格差修正等を行っていると判断される。一方、大規模工業地であり、自己所有土地に係るものであり、賃貸市場の形成をみるに至っていないため収益価格は試算しない。従って、自用目的の取引が中心のため比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 大規模工業地域で賃貸による工場経営は想定し難いため収益価格は試算しなかった。これに対し、比準価格は幅員・配置等の街路条件、交通網・市場等への接近性の交通接近条件、用排水・災害発生の危険性等の環境条件を満足させる工業適地としての価値を実証的に反映している価格であること、また、市内の工業地の信頼できる事例を収集し得たことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊賀上野駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	20585 坪 (68054 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
標準地の範囲
東	150 m
西	350 m
南	350 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	360 m
奥行き	190 m
面積	68000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧上野市街地の北方近郊に位置し、鉄道と川に挟まれている
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)複数の大手企業が操業する大規模工場地域で、社会経済活動の回復により工業用地の需要は堅調となっている。地価は都心への接近性や労働力の確保等の面でやや不利な面もあるが、上昇又は安定的に推移すると予測する。 (2)大規模工場が並ぶ市街地北部郊外の工業地域で、今後とも現状のまま安定的に推移するものと予測する。道路条件や工場の集積度等立地条件が良く、需要は堅く、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和３年の工場立地動向調査結果によると、三重県内の取得件数は２３件（全国１４位）、前年同期比で５件減少となっている。 (2)県内景気は企業活動、設備投資、輸出は持ち直しつつあり、工業地では特に流通業務用地への需要が高まっている。
地域要因
(1)特に変動はない。関西圏と中京圏の中間に位置し、名阪国道の近くにあり輸送に適している。社会経済活動の回復等により、需要はほぼ安定的である。 (2)地域要因に大きな変動はない。大規模工場が建ち並ぶ工業地域で、立地条件は良好で、地価は回復している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,197 円／平米 3万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,383 円／平米 5万7,468 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,331 円／平米 4万4,072 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,217 円／平米 3万471 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,186 円／平米 4万3,593 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,983 円／平米 4万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万568 円／平米 6万7,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万938 円／平米 6万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,550 円／平米 4万8,102 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	南東
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１３ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県伊賀市三田字東大町４１０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,998 円／平米 4万2,971 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,383 円／平米 6万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,169 円／平米 4万6,843 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情