路線価 (2023) 三重県伊賀市小田町字西出1657外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
価格時点	2023 年
駅名	西大手駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (2736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (2736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円／坪 1平米 1万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市及びその周辺市の工業地域である。需要者は県内の企業を中心として、名古屋圏、近畿圏等の広域で活動する事業者も考えられる。自動車専用道路である名阪国道のインターチェンジに近い工業地の需要は近年強く、標準地も比較的アクセスが良いことなどから、相応の需要が認められる。整備された工業団地等と異なり、取引される画地規模はばらつきが大きく、取引の中心となる価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は概ね三重県下を範囲とする工業地域の存する圏域で、需要者の中心は主に同一需給圏内の事業者及び広域展開する企業である。各所に工業地が所在する伊賀市には基幹道路として名阪国道があり、伊賀市の中心部にも比較的近い標準地周辺の工業地の地価は比較的安定的に推移している。本市場において取引される敷地規模はさまざまで、市場の中心的な価格帯も一概には見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では伊賀市及び名張市の工業地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域及びその周辺には工場、倉庫等の賃貸物件がみられず、賃貸市場がほぼない状態なので、収益還元法は適用しない。以上から比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本近隣地域は自用を前提として取引に入るものが多く、標準地のような土地価格の意思決定に関しては取引市場の動向を注視して行われることが一般的である。また、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。以上から現実の取引事例から求めた説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大手駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	827.6 坪 (2736 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場が多く見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	150 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	40 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部近くの中小規模の工場が多い既成工業地域で、当分は現状を維持すると予測する。名阪国道へのアクセスが比較的良好であるなどの立地条件から相応の需要が見込まれるため、地価は今後も安定的と予測する。 (2)土地利用について大幅な変動要因は認められず当面は現況用途での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三重県の令和３年の工業立地動向については件数は減少、面積は増加である。市内では名阪国道ＩＣへの接近性に優れた工業地が選好されている。 (2)伊賀市の人口は減少傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。
地域要因
(1)中小規模の工場が多い既成の工業地域で、地域内に特段の変動要因はない。立地条件から相応の需要が認められ、地価も安定的に推移している。 (2)顕著な発展的傾向もなく、工業地域としての利用用途に関して特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,197 円／平米 3万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,383 円／平米 5万7,468 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,460 円／平米 5万7,723 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,959 円／平米 5万9,372 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,957 円／平米 4万2,836 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万595 円／平米 3万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	1万595 円／平米 3万5,027 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,918 円／平米 3万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,708 円／平米 4万5,319 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	名張市
地域	三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,183 円／平米 4万6,889 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,112 円／平米 4万6,654 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,055 円／平米 4万3,160 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情