路線価 (2023) 三重県伊賀市西明寺2806-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	桑町駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (1521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (1521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市内の工業地域等。需要者の中心は、伊賀市内で事業展開を行う工業事業者等である。昨今の経済状況などを反映してやや不透明感が高まっており、一般住宅等が混在する工業地に対する需要は弱含みである。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は三重県伊賀地域から中勢・北勢地域の工業地域である。需要者は当該方面の中小規模の事業者等が中心である。伊賀市は中部圏と関西圏の中間に位置し、名阪国道等を利用して、当該圏域への交通アクセスに優れている。そのため物流関連や工場用地の需要は堅調である。また、比較的小規模な工業地についても、需要は回復傾向にある。取引総額は、規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、工場地の賃貸市場は未発達で、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は算出しない。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既成の工業地域で、自社利用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の工業地の取引事例をもとに適正に比準して試算したもので、当該方面の市場の実態を十分反映したものである。一方、近隣地域は賃貸市場の形成が見られないため収益価格は試算しない。以上より、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桑町駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	460.1 坪 (1521 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫のほかに一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が混在する工業地域であり、著しい地域要因の変化は認められない。また、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ、名阪国道のインターチェンジに近い工業地域である。土地利用に大きな変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題・物価高騰等の影響により、伊賀市の地価動向などには不透明感が存在する。 (2)県内の鉱工業生産は急回復から減少しているが、総体的な増加傾向は持続することが見込まれる。企業の設備投資は増加基調にある。
地域要因
(1)著しい地域要因の変化は認められないものの、一般住宅等が混在する工業地域で需要は弱含みである。 (2)名阪国道の友生ＩＣ近くの工業地域である。伊賀市内の工業地域は、新名神高速道路へのアクセスも比較的容易である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,738 円／平米 5万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,117 円／平米 6万9,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,217 円／平米 3万471 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,186 円／平米 4万3,593 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,581 円／平米 7万1,347 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,460 円／平米 5万7,723 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,959 円／平米 5万9,372 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,663 円／平米 7万1,618 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市西明寺２８０６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,197 円／平米 3万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,383 円／平米 5万7,468 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情