路線価 (2023) 三重県桑名郡木曽岬町大字三崎390 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名郡木曽岬町三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄弥富駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	723万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	723万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は木曽岬町及び周辺市町の農家住宅等の存する地域である。特に農地、農家住宅等が混在する市街化調整区域内の農家集落地域と価格牽連性が強い。需要者は地域に地縁性を有する者が中心である。水害リスクのある農家集落地域であり、需要は弱く、外部からの転入者は殆ど見られない。取引の少ない地域であり、取引される場合も、規模や形状等により価格帯はばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は木曽岬町のほか隣接する桑名市等も含む三重県北勢地域の既成住宅地域一円で形成される。需用者の中心は町内に在住又は通勤する個人など地域に一定の地縁を有する者が主であり、圏域外からの需要は乏しい。周辺には農地が多く見られる郊外に位置する農家集落地域であり、水害懸念もあることから地域における土地需要は依然として弱い。取引自体が少なく、画地規模にばらつきが大きいことから、中心となる価格帯は定まっていない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の農家住宅地域であり、公法上の既成もあり、アパート等の収益物件は見当たらない地域であり、収益価格は試算しなかった。地域に地縁性を有する者が、自用で取引する地域である。取引事例は農地や農家住宅が見られる市街化調整区域内に存する地域から選択し、類似性の高い事例を中心に求めた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅を主体とした市街化調整区域内の住宅地域であることから、公法上の規制及び賃貸市場の未成熟により賃貸建物想定は困難であると判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、広範囲に同一需給圏内の類似地域から代替競争関係に留意して収集選択した実際の取引事例について、適切に要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近鉄弥富駅南方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか農地も多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名郡木曽岬町三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	19 m
面積	475 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地縁性を有する農家集落地域であり、浸水懸念もあり需要は弱い。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)周辺には農地が広がる郊外の農家集落地域であり地域に特段の発展的動向はなく、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は引き続き下落基調での推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内の新型コロナの感染者数は増減が繰り返されるが、影響は減少化傾向。しかし、水害懸念のある農家集落の地域の需要は、依然として弱い。 (2)町の人口は県平均を上回る減少率となっており、水害懸念もあることから、総じて需用は弱含み。一方で分譲工業団地は好調で波及効果が期待される。
地域要因
(1)市街化調整区域内の古くからの農家集落地域であり、地縁性を有する地域のため、需要は限定的で、地価は下落基調が続いている。 (2)周辺を農地に囲まれた小規模集落であり、地域要因に特段の変動はない。水害懸念などから地域の地価は下落を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名郡木曽岬町
地域	三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万635 円／平米 3万5,159 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,102 円／平米 4万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,662 円／平米 4万8,473 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万949 円／平米 3万6,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万776 円／平米 3万5,625 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,693 円／平米 4万1,963 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,222 円／平米 4万3,712 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,984 円／平米 4万2,925 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,523 円／平米 4万8,013 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,236 円／平米 3万7,146 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,168 円／平米 3万6,921 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,805 円／平米 4万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情