路線価 (2023) 三重県員弁郡東員町城山1-29-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 員弁郡東員町三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
価格時点	2023 年
駅名	穴太駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	900万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	896万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円／坪 1平米 4万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に東員町及び隣接市町の郊外住宅地域。需要者の中心は東員町及び桑名市の通勤者及び居住者であるが、高速通勤バスなどを利用した名古屋圏への通勤者の需要もある。しかし、市街中心部から遠距離の住宅団地の住宅地選好性は相対的に低位であり、需要者範囲は広くはない。新規宅地分譲の場合の取引規模の中心面積は１８０㎡程度、新規戸建分譲住宅の場合では総額で２８００万円内外が取引の中心である。 (2) 　同一需給圏は東員町及び周辺市町の住宅地域。需要者は東員町の居住者を中心に、他市町からの転入者も見られる。西桑名ネオポリスは開発が古く、隣接する桑名市郊外の陽だまりの丘などの新興住宅団地等と比べて競争力はやや弱いが、需要は概ね安定している。地価は横這いから強含みで推移している。市場での中心価格帯は１９０㎡程度の標準的な土地で８００～９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　東員町北部の大規模住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、西桑名ネオポリス内の規範性の高い取引事例等を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穴太駅北方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	員弁郡東員町三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	15.5 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模開発された住宅団地
街路	基準方位北５．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心からやや遠い郊外にあって、住宅地選好性は高い地域とはいえないが、地価下落のため値ごろ感が生じている。 (2)町北部の大規模住宅団地で、今後も安定した住環境を維持していくものと予測する。需要は比較的安定している地域で、地価は横這いから強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東員町人口は微増傾向にあり、高齢化率は県全体と比べて低いが、昨今では大型住宅団地を中心として急速に高齢化が進んでいる。 (2)人口は直近１年ではほぼ横這い、高齢化率は上昇している。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅地の地価は、概ね横這いから強含みで推移。
地域要因
(1)コロナ禍の「巣ごもり需要」の影響等により、本団地の如き都心から離れた住宅団地でも住宅地需要は回復傾向にある。 (2)既成の大規模住宅団地で、地域要因に大きな変動はみられない。需要は概ね安定している地域で、地価水準は横這いから強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,206 円／平米 17万9,205 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,138 円／平米 16万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,287 円／平米 22万2,451 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,139 円／平米 15万9,148 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,380 円／平米 15万3,332 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,848 円／平米 15万4,879 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,592 円／平米 14万7,421 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,065 円／平米 15万2,291 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,065 円／平米 15万2,291 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町城山１丁目２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万268 円／平米 13万3,126 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,132 円／平米 13万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,278 円／平米 15万6,301 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情