路線価 (2023) 三重県員弁郡東員町大字中上字新開57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 員弁郡東員町三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
価格時点	2023 年
駅名	穴太駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	923万 円 (650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	923万 円 (650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円／坪 1平米 1万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に東員町及び隣接市町の郊外農家集落地域。需要者は大部分が居住者及びその地縁者あるいは血縁者であり、圏外からの転入はほとんどない。在来農家住宅地の選好性は大幅に低位であって、需要者範囲は大幅に狭い。一方、取引事例としては少ないが、少子高齢化の進行や人口の減少により潜在的供給物件は増加している。農家住宅地の画地規模は多様で、土地取得目的や内容により必要規模は異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。 (2) 　同一需給圏は東員町及び周辺市町の市街化調整区域内の既成住宅地域。需要者は当地域に地縁性等を有する個人が中心である。農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、発展的な動向は特にみられず、新規の宅地需要は少ない。景気は持ち直しの動きがみられるが、地価は下落傾向で推移している。取引自体が少なく、取引総額も画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域に所在し、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅が多い住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、東員町及び隣接するいなべ市等の調整区域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穴太駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	196.6 坪 (650 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ旧県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	員弁郡東員町三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	26 m
面積	650 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	古くからの農家集落地域
街路	４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域では今後ともゆるやかに居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地域の地価水準は下落傾向が続くと思料する。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。住環境等がやや劣るため需要は少なく、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東員町人口は微増傾向にあり、高齢化率は県全体と比べて低いが、昨今では大型住宅団地を中心として急速に高齢化が進んでいる。 (2)人口は直近１年ではほぼ横這い、高齢化率は上昇している。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅地の地価は、概ね横這いから強含みで推移。
地域要因
(1)農家集落地域では居住人口の少子高齢化が進み、潜在的な売り物件は増加しており、また購入需要は減退傾向にある状況に変化はない。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要が少ない地域で、地価水準は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,431 円／平米 5万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,122 円／平米 4万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,735 円／平米 4万5,408 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,174 円／平米 7万3,307 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,650 円／平米 7万4,881 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,974 円／平米 6万6,034 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,121 円／平米 4万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,774 円／平米 5万2,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,895 円／平米 4万9,243 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県員弁郡東員町大字中上字新開５７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万609 円／平米 6万8,133 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,922 円／平米 6万5,862 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,689 円／平米 6万1,786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情