路線価 (2023) 三重県三重郡川越町大字高松字古里396-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 三重郡川越町三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
価格時点	2023 年
駅名	川越富洲原駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円／坪 1平米 4万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越町とその周辺市町を含む類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は当圏域内在住者である。当圏域における不動産供給は中古住宅や遊休地といった既存不動産の処分の他、ミニ開発を主体とする新規分譲も盛んであり、特に年齢の若い一次取得者は新興地を選好する向きが強い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１０００万円～１１００万円位である。 (2) 同一需給圏は川越町を中心として隣接市町の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は川越町内の居住者であるが、隣接する四日市市北部の住宅地域に比べやや地価水準が低いため、価格に着目した町外からの転入者も考えられる。国道１号沿いに建ち並ぶ大型物販店や飲食店に比較的近く生活利便性に優れていることから、需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準的規模の土地で１０００万～１１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート立地も可能な低層住宅地域としての特性から収益還元法を適用したが、地主による一般的な経営ではそもそも土地の取得を要せず、又、借手の負担能力との兼ね合いもあって賃料設定には限界があるため、結果的に収益価格は低位となった。以上から複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内にはアパートもみられるが、地域の賃料水準を鑑みると元々の地主による経営でのみ成り立つものであり、土地新規取得を前提とした賃料収入は得られていないことから、収益価格は低位に求められた。一方、川越町内及び四日市市内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越富洲原駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い、農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三重郡川越町三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	18 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)残る農地が徐々に宅地化され、住宅地域としての纏まりをより強めていくものと見込まれる。コロナ禍でも需要は維持されており、当面の地価動向は僅かながらも上昇基調と予測する。 (2)周辺に残る農地は時間の経過とともに宅地化が進み、戸建分譲地や共同住宅用地に転換していくものと見込まれる。堅調な需要に支えられ、地価は今後とも安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住民施策の充実等により人口は緩やかながらも着実に増えており、生産年齢人口の割合も高い。宅地化容易な農地が潤沢で、ミニ開発が活発である。 (2)人口は緩やかな増加傾向で推移しており、高齢化率も県平均を大きく下回る水準を維持している。農地を造成した宅地分譲が町内各所でみられる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。なお、既成の一般住宅地と新規分譲地では地価水準や競争力に差があるものの、需要は維持されている。 (2)近隣地域は農地の残る既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,118 円／平米 18万2,220 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,845 円／平米 18万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,950 円／平米 16万5,135 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,061 円／平米 18万2,032 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,041 円／平米 16万8,742 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,613 円／平米 15万797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,014 円／平米 13万8,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万519 円／平米 13万3,956 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,307 円／平米 15万3,091 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,558 円／平米 12万4,167 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,565 円／平米 17万474 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,699 円／平米 14万4,469 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県三重郡川越町大字高松字古里３９６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,129 円／平米 14万9,196 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,548 円／平米 14万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,282 円／平米 14万6,396 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情