路線価 (2023) 三重県多気郡明和町大字明星字小迫間2539-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 多気郡明和町三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
価格時点	2023 年
駅名	明星駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	421万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	421万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円／坪 1平米 2万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は明和町内の戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は明和町内の居住者であるが、隣接する周辺市町からの転入も比較的多く見られる。町内の内陸部においては、中・小規模の宅地開発による供給があちこちで見受けられ、新興の住宅地に比べて空地も見られる古い住宅団地の競争力は弱いが、底値感がでている。土地は１８０㎡程度で４２０万円前後と把握される。新興住宅地の戸建物件は２，０００万円程度を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏の範囲は明和町を中心とし、その周辺市町の同種住宅地域も一部包含される。需要者の中心は明和町の在住者であるが、利便性の良さから周辺市町からの流入も一部に見られる。明星駅に比較的近い住宅団地として土地状況等は比較的安定も、新規の分譲開発が周辺で増加傾向にあり、既成住宅団地の相対的な選好性はやや劣る。取引の中心価格帯は、土地は１８０㎡が標準で、４００万円～４５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内に賃貸住宅が見受けられないことや標準地の画地規模が小さく、新規に賃貸住宅を求めることは非現実的であることから、収益価格は試算しない。戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 戸建住宅等が主体の既存住宅団地として不動産取引は自用目的物件が支配的であることや、画地面積等からも賃貸物件の想定が非合理的であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似地域内に存する信頼性のある複数の取引事例から査定しており、現実の市場動向を反映した実証性のある価格が求められた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明星駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多気郡明和町三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)明星駅に近い熟成した住宅団地として、利用状況等は安定している。新規の分譲開発が周辺で増加傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済の雇用は持ち直しの動き、生産は足踏み、個人消費は持ち直しの兆し。明和町の人口は鈍化傾向、取引価格は下落、件数はやや減少傾向。 (2)町内では近年持続的な住宅開発が見られ、人口減少は鈍化傾向。景気は緩やかに持ち直しており、土地需要は全般的に安定傾向にある。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はない。 (2)明星駅の裏側に位置する住宅団地として、特段の変動要因はなく、土地利用状況等は概ね安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡明和町
地域	三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,715 円／平米 7万5,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,579 円／平米 7万4,646 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,853 円／平米 7万5,552 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡明和町
地域	三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,158 円／平米 7万9,866 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,020 円／平米 7万6,104 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,815 円／平米 7万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡明和町
地域	三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万230 円／平米 9万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,922 円／平米 9万5,616 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡明和町
地域	三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,139 円／平米 9万3,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,867 円／平米 8万8,822 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,141 円／平米 7万6,504 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡明和町
地域	三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万920 円／平米 10万2,222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万704 円／平米 10万1,507 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,082 円／平米 7万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情