路線価 (2023) 三重県度会郡玉城町田丸字南殿町135-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 度会郡玉城町三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
価格時点	2023 年
駅名	田丸駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月11日
鑑定評価額 総額	982万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	986万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉城町及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の事業者。古くからの小店舗が中心で店舗数も少なく、商業中心は周辺の路線商業地域にシフトしており、商況の低下傾向が継続している。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。 (2) 　同一需給圏は玉城町及び周辺市町の商業地域。需要者は玉城町に地縁性等を有する個人事業者や法人が中心である。顧客は周辺市町の郊外型商業施設等へ流出し、店舗数は減少している。繁華性は低く商業地域としては衰退傾向にあり、住宅地域へと移行する兆しがみられる。取引自体が少ないため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、３２０㎡程度の標準的な土地で総額１，０００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗のほかに住宅等が見られる既成商業地域であるが、もっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　住宅等も混在する繁華性の低い商業地域で、賃貸事業等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が多い。収益価格は賃貸需要が少なく賃料水準も低いため低位に求められた。一方、比準価格は、玉城町、伊勢市に存する取引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	田丸駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに住宅等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	度会郡玉城町三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	21 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の店舗が中心で商況の低下傾向が続いている。 (2)当該地域は、町中心部の既成商業地域であるが、店舗数も少なく衰退傾向にある。繁華性の乏しい商業地域のため需要は少なく、地価は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍でそれまでの全国的な地価回復基調がストップしたが、最近は復調がうかがえる。 (2)玉城町の人口は微減、世帯数は微増傾向。景気は厳しい状況が緩和され持ち直しの動き。松阪や伊勢のベッドタウンとして需要は比較的安定している。
地域要因
(1)地域要因に顕著な変動はない。 (2)近隣地域は既成商業地域で、顕著な変動要因はない。店舗数も少なく商業地域としては衰退傾向で、地価水準は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,522 円／平米 9万988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,164 円／平米 8万9,804 円／坪
標準価格 平米 坪	3万729 円／平米 10万1,590 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,465 円／平米 12万553 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,703 円／平米 14万7,788 円／坪
標準価格 平米 坪	3万410 円／平米 10万535 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道景観形成地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,096 円／平米 12万2,639 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,385 円／平米 12万6,901 円／坪
標準価格 平米 坪	3万683 円／平米 10万1,438 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万323 円／平米 13万3,308 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,495 円／平米 17万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	3万569 円／平米 10万1,061 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県度会郡玉城町田丸字南殿町１３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,566 円／平米 14万4,029 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,392 円／平米 14万3,454 円／坪
標準価格 平米 坪	3万753 円／平米 10万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情