路線価 (2023) 滋賀県大津市真野2-字甲田100-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
価格時点	2023 年
駅名	堅田駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,731 円／坪 1平米 9万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ湖西線の堅田駅勢圏の新興住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する第１次取得者のほか京都方面からの需要も認められる。堅田地区は生活利便性が高く、駅西側の土地区画整理地における宅地分譲も活発に行われており、需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は５０坪程度の土地で㎡あたり１０万円前後、土地建物総額３，０００万円～３，５００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏はＪＲ湖西線大津京駅～堅田駅に存する地域特性の類似する住宅地域である。主たる需要者は市内及び京阪神に通勤する一次取得者が考えられる。利便性の高い住宅地であることから需要は堅調に推移しており、今後は都市計画道路を中心とした道路整備の進捗によりさらなる利便性の向上が期待できる。取引の中心価格帯は、土地は１３０㎡程度で１，２００～１，７００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は堅田駅周辺部の新興住宅地の事例をもとに試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。また自己使用目的の住宅地であり貸家等は見られないことから収益価格は試算できなかった。さらに旧造成の住宅地であり再調達原価の把握ができないことから積算価格も求められない。よって上記の市場性を反映した比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は自己利用の戸建住宅としての利用を中心とした住宅地であり取引市場を反映した比準価格は、豊富な資料により求められた実証的な価格で、その規範性は高い。他方、戸建住宅地を中心とした地域であり賃貸市場が成熟していないこと及び画地条件から賃貸アパートを想定することが困難であることから、収益価格の試算は断念した。したがって、比準価格を標準とし地価公示標準地価格との均衡に留意して調整し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	堅田駅北方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い、駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ堅田駅徒歩圏の利便性の良い新興住宅地域であり土地利用は現状維持で推移すると予測する。西口土地区画整理地における宅地分譲も良好であり需要は堅調であることから今後も地価は上昇傾向にあると予測する。 (2)ＪＲ堅田駅に近接する住宅地であり、周辺では区画整理事業や都市計画道路の整備が進捗していることから、今後も利便性が向上し地価は上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあるが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集落では下落傾向にあり、二極化している。 (2)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ堅田駅徒歩圏の新興住宅地域であり、利便性もよく需要が堅調な地域である。 (2)ＪＲ堅田駅西口の区画整理事業により利便性が向上しており土地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,158 円／平米 26万8,308 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,158 円／平米 26万8,308 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,876 円／平米 29万7,130 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万62 円／平米 33万805 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,083 円／平米 31万1,038 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,876 円／平米 30万7,048 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,785 円／平米 33万6,501 円／坪
推定価格 平米 坪	10万887 円／平米 33万3,532 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,463 円／平米 31万2,295 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,906 円／平米 36万9,961 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,473 円／平米 37万5,142 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,956 円／平米 31万3,925 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市真野２丁目字甲田１００番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,123 円／平米 39万3,821 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,123 円／平米 39万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,872 円／平米 31万341 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情