路線価 (2023) 滋賀県大津市尾花川37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市尾花川３７番
価格時点	2023 年
駅名	大津京駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万428 円／坪 1平米 6万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ「大津京」駅勢圏の既成住宅地域である。需要者の中心は大津市内及び隣接市域に居住する一次取得者のほか、周辺地域に居住する買い替え取得者層である。駅徒歩圏内の利便性の優る地域であるが、既成住宅地域であることから需給関係は概ね横ばい傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の画地で２２００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ大津京駅を中心としたＪＲ湖西線沿いの大津市内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、既成住宅地であるため地縁的選好性を有する大津市内の居住者が中心であるが、利便性が高く京阪神に通勤する第一次取得者も考えられる。駅から徒歩圏内で生活利便施設も周辺にあり需要は底堅い。市場での中心価格帯は、６０千円／㎡～８０千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが、３５００万円～４０００万円程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の駅徒歩圏内の既成住宅地域に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることから、説得力を有する。当該地域は自己の使用目的の取引が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は旧街道沿いの古くからの住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅も見受けられるものの、土地利用の中心は戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されており、取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大津京駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市尾花川３７番
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	55 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	36 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域として成熟しており、地域内に特別な価格変動要因は見られないものの、ＪＲ「大津京」駅周辺の住宅地は生活の利便性が優ることから需要は堅調で、地価は微増から高めに推移している。 (2)ＪＲ大津京駅勢圏の既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化はないと予測する。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心であるが、駅や商業施設にも比較的近く、地価は上昇傾向で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万428 円 1平米 6万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内における住宅地需要は、中央部では堅調で、南部・北部地域は下落傾向で推移している。大津市の人口は微増傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二極化が進む。
地域要因
(1)利便性は優るものの、旧来からの既成住宅地域であることから、他の地域と比較して、価格水準はやや低位で推移している。 (2)ＪＲ大津京駅徒歩圏内の既成住宅地域であるが、最寄り駅や商業施設等に比較的近いことから需要は底堅く、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市尾花川３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,359 円／平米 25万2,443 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,117 円／平米 24万1,725 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,462 円／平米 22万6,335 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市尾花川３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,126 円／平米 19万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,967 円／平米 19万1,639 円／坪
標準価格 平米 坪	6万382 円／平米 19万9,623 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市尾花川３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,381 円／平米 27万2,352 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,122 円／平米 27万4,801 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,088 円／平米 24万8,241 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市尾花川３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,206 円／平米 20万8,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,472 円／平米 22万9,674 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,843 円／平米 23万7,513 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市尾花川３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,989 円／平米 26万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,448 円／平米 24万6,125 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,585 円／平米 23万6,660 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情