路線価 (2023) 岩手県盛岡市東安庭3-3-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
価格時点	2023 年
駅名	仙北町駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円／坪 1平米 4万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市南郊に位置する住宅地域一円であり、特に東安庭、門地区等との代替性が強い。需要者は市内居住者のほか市外からの転入者も認められる。近隣地域は土地区画整理事業により整備された住宅団地で、環境条件や街路条件は良好であり、一定の需要が認められる。但し、農家集落の麓を開発して造成されているため、住宅街としての広がりにやや欠けている。土地は２００㎡前後で、総額１，０００万円程度のものが取引需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は盛岡市中心部の南東方面近郊の住宅地域一円で、東中野地区、東仙北地区等と代替性が認められ、主たる需要者は市内居住者及び市内通勤者である。近隣地域及び周辺地域では、国道３９６号線の整備が進み利便性が向上しているが、熟成が進み空地が少ないため、土地取引は近年減少している。潜在的な需要は常に存在し、地価は堅調であり、土地取引は２００㎡程度で１０００万円前後が中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はあまりみられないほか、用途地域や画地規模から事業採算性を有する賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格の試算は見送ることとした。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 自用目的で居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方で、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い複数の取引事例を適正に比較検討することにより求めた価格で、市場の実態を反映した価格である。以上より、実証的性格をもつ比準価格を重視し、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙北町駅南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主体にアパートが介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	20 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業により開発された住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。 (2)土地区画整理事業により整備された住宅地域で、新規投資等の変動要因は特に認められず、熟成が進む住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち直しており、不動産市況も活発化している。 (2)県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等による下振れリスクに注意する必要がある。
地域要因
(1)近郊の住宅街として地価に割安感があり、需要も認められるため、徐々に上昇圧力が高まっている。 (2)居住環境が良好な住宅地で、潜在的な不動産需要は常に存在するが、熟成が進み供給量が少なく、取引は減少傾向である。
個別的要因	(1)西道路で競争力はやや減退している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,758 円／平米 11万4,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,863 円／平米 11万1,951 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,169 円／平米 15万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,070 円／平米 8万9,493 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,174 円／平米 10万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,811 円／平米 16万4,675 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一低専相当
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,724 円／平米 17万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,834 円／平米 16万4,751 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,389 円／平米 16万3,280 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,313 円／平米 17万9,559 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,366 円／平米 17万9,734 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,289 円／平米 16万2,949 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東安庭３丁目３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,202 円／平米 10万3,154 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,167 円／平米 14万9,322 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,689 円／平米 16万4,272 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域外
特別な事情